包头知名律师张万军教授：周某琴诉银某信息咨询（北京）有限公司南通分公司、银某信息咨询（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷案—

基本案情
银某信息咨询（北京）有限公司南通分公司（以下简称银某南通分公司）系银某信息咨询（北京）有限公司（以下简称银某公司）的分支机构。2016年4月，周某琴与银某南通分公司签订办公室租赁合同，约定：周某琴将所有的相邻两套商住性房屋出租给该分公司，承租方可根据需要，装修或者增设附属设施和设备，无需征得出租方同意，但应遵守法律法规及地方性规章；租赁合同期满或者合同解除后，出租方应退还承租方两套房屋押金人民币16129元（币种下同）。
银某南通分公司承租案涉房屋后，对房屋进行了敲除隔断墙等装修改造，并在百度地图、高德地图、腾讯地图中将案涉房屋地址作为公司住所地进行公开标注，至本案诉讼时仍未变更。租赁合同到期后，银某南通分公司表示不再续租，周某琴遂将案涉房屋出租给其他公司。周某琴多次要求银某南通分公司将案涉房屋恢复原状，但银某南通分公司置之不理，周某琴遂自行委托装饰公司恢复原状，工程总价为37350元。由于案涉房屋恢复原状导致周某琴逾期向新承租人交房，周某琴向新承租人扣减了相应数额的房租。此外，因银某南通分公司未对网络地图标注信息予以变更或删除，影响了周某琴的生活及其对案涉房屋的使用。周某琴遂诉至法院，请求判令：1.银某南通分公司、银某公司造成周某琴经济损失共计71232.45元，扣除押金后应赔偿周某琴55103.45元；2.银某南通分公司、银某公司立即变更或删除百度、高德、腾讯网络地图对案涉房屋地址的标注。
江苏省南通市崇川区人民法院于2018年8月21日作出（2018）苏 0602民初2804号民事判决：一、银某南通分公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔付周某琴36221元〔恢复原状费用37350元＋房屋空置损失15000元－周某琴尚未向银某南通分公司退还的租房押金 12169元〕；二、银某公司对于上述第一项判决义务中银某南通分公司以其财产不能清偿的部分承担清偿责任；三、银某南通分公司、银某公司于判决发生法律效力之日起十日内，协助删除百度、高德、腾讯网络地图上的相关标注；四、驳回周某琴的其他诉讼请求。宣判后，银某南通分公司、银某公司提起上诉。江苏省南通市中级人民法院于2019年2月 26日作出（2018）苏06民终4610号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由
本案的争议焦点有二：一是银某南通分公司、银某公司应否承担案涉租赁房屋恢复原状产生的费用及房屋空置损失；二是房屋租赁合同终止后，银某南通分公司、银某公司是否负有协助删除网络地图相关标注信息的义务。
一、银某南通分公司、银某公司应否承担案涉租赁房屋恢复原状产生的费用及房屋空置损失
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号,2020年修正）第六条：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。”据此，承租人应合理使用租赁房屋，即便合同约定承租人有权对房屋进行装修，亦不得滥用权利。承租人擅自变动房屋建筑主体或承重结构属违法行为，出租人有权要求其恢复原状并赔偿恢复原状期间的房屋空置损失。房屋空置损失的数额可结合恢复原状的合理期间、房屋租赁市场价格、出租人对新承租人可能产生的违约责任等因素综合认定。
本案中，银某南通分公司承租案涉房屋后虽有权根据合同约定进行内部装修以备经营，但应合理使用租赁物，其未经周某琴许可，擅自将案涉两套租赁房屋隔断墙体打通重新布置电路，属于对建筑主体的变动，构成权利滥用，根据法律规定应当承担恢复原状的责任。因银某南通分公司拒不恢复原状，故对于周某琴为恢复原状所支付的37350元费用，法院予以支持；对于恢复原状导致的房屋空置损失，法院结合恢复原状所需的期间、房屋租赁市场价格、周某琴向新承租人延期交付房屋所产生的违约责任等酌定支持15000元。因诉讼中双方均同意以周某琴尚未退还给银某南通分公司的16129元租房押金予以抵扣，故银某南通分公司、银某公司尚需赔偿周某琴36221元（37350元+15000元－16129元）。
二、银某南通分公司、银某公司是否负有协助删除网络地图相关标注信息的义务
《中华人民共和国合同法》第92条（该条规定已被《中华人民共和国民法典》第五百五十八条规定所吸收）：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”此即谓合同附随义务。根据发生阶段不同，合同附随义务可分为先合同义务、履行中附随义务和后合同义务。在订立合同过程中，当事人负有提供真实情况、保守商业秘密等先合同义务；合同履行过程中，当事人应根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务；合同权利义务终止后，当事人还负有与合同性质、交易习惯等相符的通知、协助等后合同义务。据此，承租人将租赁房屋地址作为自己的经营场所标注到网络地图上的，租赁合同终止后，因出租人不是标注主体，难以删除相关标注，承租人应履行协助删除相关标注的后合同义务，以避免影响出租人对房屋的正常使用。
本案中，周某琴与银某南通分公司建立房屋租赁合同关系后，银某南通分公司将案涉租赁房屋在网络地图上标注为公司地址；租赁合同终止后，银某南通分公司负有删除相关标注的后合同义务，故法院根据周某琴的诉请，判决银某南通分公司、银某公司履行该项义务。

裁判要旨
1. 承租人擅自变动房屋建筑主体或承重结构，在房屋租赁合同终止后拒不恢复原状，出租人自行恢复原状后请求其赔偿相关费用及房屋空置损失的，人民法院应予支持；房屋空置损失的数额，可结合恢复原状所需的合理期间、房屋租赁市场价格、出租人对新承租人可能产生的违约责任等因素综合认定。
2. 承租人将租赁房屋地址作为自己的经营场所标注到网络地图上，在房屋租赁合同终止后拒不协助删除相关标注，影响出租人对房屋的正常使用，出租人起诉请求其协助删除的，人民法院应予支持。

关联索引
《中华人民共和国民法典》第558条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第92条）
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条（本案适用的是2009年9月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条）
一审：江苏省南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初2804号民事判决（2018年8月21日）
二审：江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06民终4610号民事判决（2019年2月26日）