包头知名律师张万军教授：项目缓建引发施工合同解除，谈判记录能否成为结算依据？

一、本案基本事实及裁判观点
发包企业 A 公司与承包企业 B 公司签订外墙涂料工程施工合同，约定由 B 公司承接当地项目 11#、12#、25# 楼外墙涂料供货与施工工作，合同对工期、价款、违约责任、施工界面划分、吊篮设备承担主体等内容作出完整约定。合同履行过程中，案涉项目 11#、12# 楼出现停缓建情形，受总包复工延后、工作面移交滞后影响，承包企业 B 公司已经生产完毕的涂料无法投入施工，同时产生人员窝工、设备闲置等多项实际损失。2024 年 10 月 12 日，甲乙双方签署《商务谈判记录表》，就涂料买断、损失补偿、保证金退还、工程款支付、剩余工程节点作出专门约定，明确由发包企业买断已经生产完成的涂料，同时确认各项补偿合计 288630 元。后续双方就现场是否具备完整施工条件、吊篮配置、工程款给付产生重大分歧，多份往来工程联系函、律师函往复沟通，矛盾并未化解。发包企业 A 公司发送律师函单方解除施工合同，双方就已完工程量、现场留存涂料共同完成勘查、实测实量，对已完成工程价款、现场涂料数量进行固定。
此后，承包企业 B 公司向人民法院提起诉讼，主张给付已完工程的工程款、买断涂料的材料款、逾期付款利息、缓建造成的损失以及维权产生的律师费用。发包企业 A 公司提起反诉，主张承包方存在工期延误、人员配置不足、工人闹事等违约行为，要求对方承担合计 703511.93 元违约金与损失赔偿。一审法院结合双方证据，认定施工合同于解除律师函送达之日发生解除效力，按照双方谈判记录、现场勘查记录以及诉讼中共同确认的价款，判决发包企业支付欠付工程款、涂料材料款以及项目缓建对应的补偿款项，驳回本诉中律师费的诉讼请求，同时以证据不足为由全部驳回发包企业的反诉请求。发包企业不服一审裁判提起上诉，上诉核心理由为《商务谈判记录表》属于附条件未生效的意向文件，并非正式合同文本，承包方构成根本违约，应当自行承担全部损失，同时要求支持己方全部反诉请求。二审法院经审理查明案件事实与一审一致，最终驳回上诉维持原判。
案例来源：江苏省常州市中级人民法院（2026）苏 04 民终 685 号民事判决书
本案裁判要旨：
1. 建设工程施工合同履行过程中，因建设单位原因发生项目停缓建，发包人与承包人就材料处置、损失补偿、后续施工等事项签署的《商务谈判记录表》，系双方针对项目现状协商形成的合意文件，并非单纯磋商意向。在施工合同解除的前提下，谈判记录约定的买断涂料价款、停缓建补偿款项对双方具有法律约束力。
2. 建设工程工期延误原因需要结合工作面移交、项目缓建、工程款支付、现场施工条件等全案证据综合判断，发包人仅依据合同约定的违约条款主张工期违约金，应当举证证明工期延误完全归责于承包人，同时举证证明双方确认的节点工期、实际延误时长、质量缺陷、损失实际发生等基础事实，举证不能应当承担不利裁判后果。
3. 建设工程合同解除后，双方共同完成现场勘查、实测实量形成的书面记录，可以作为工程量、现场材料数量的结算依据。对于合同解除之后尚未履行的合同义务，不再继续履行，已经实际发生的工程价款、材料对价以及合理损失，应当按照双方有效约定予以结算给付。
4. 建设工程案件中，主张对方承担违约金、返工修复费等违约赔偿责任的一方，应当对违约行为、因果关系、实际损失金额充分举证，仅有合同条款约定，无对应事实证据佐证的，人民法院不予支持。

二、商务谈判记录的法律属性：磋商意向抑或约束性协议
建设工程领域，商务谈判记录、会议纪要、洽商记录十分常见，很多市场主体存在认知误区，认为只有加盖正式施工合同印章的文本才具备法律约束力，谈判过程中形成的记录文件只是谈判过程留痕，不产生合同效力，本案的裁判思路直接厘清这一实务误区。
从法理层面分析，合同成立的核心要件是各方当事人就权利义务达成真实意思表示，并不局限于 “施工合同”“补充协议” 这类文件名称。《民法典》第四百六十九条明确，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，书面形式包含合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。本案案涉《商务谈判记录表》，产生于原施工合同履行受阻之后，并非项目前期的初步意向磋商，是双方已经直面项目停缓建现实，针对已经生产完毕的涂料处置、窝工损失补偿、保证金退还、工程款支付等现实问题逐项协商之后形成的结果性文件。文件当中有明确的权利义务：甲方买断乙方已生产涂料、货物交付地点、70% 货款的付款期限；逐项列明窝工、检测、设备产生的各项补偿明细与总金额；同时对保证金退还、工程款支付节点作出安排。该文件并非单纯记录双方谈判过程，而是对项目停缓建带来的后果进行权利义务分配。
上诉人 A 公司抗辩该记录属于附条件生效文件，补偿款支付要以施工完成为前提，核心逻辑就是把谈判记录绑定后续全部施工义务。两级法院没有采纳该观点，核心考量在于，谈判记录当中的补偿，产生根源是总包复工延后、11#、12# 楼项目停缓建，该事由归属于发包一方的项目风险，不是承包人施工行为带来的损失。即便后续施工合同解除、承包人不再继续施工，项目停缓建已经实际造成承包人材料生产、人员窝工的既定损失，损失已经客观发生，不应当再将 “完成后续施工” 作为补偿款给付的前置条件。
实务当中很多建设单位会在谈判文件中设置各类前提条件，但是法官会审查条件本身与损失产生的因果关系。如果损失本身是发包方项目调整、缓建、工作面无法移交造成，却将本应由发包人承担的风险，设置为承包人完成后续施工才可以获赔，在合同已经解除，后续施工客观上无法继续开展的情形下，该类条件不能阻碍损失补偿义务的履行。同时，针对涂料买断条款，双方后续又共同签署《现场实测实量记录表》，现场清点涂料型号、桶数，完成货物的现场交付签收，以实际行为履行谈判记录当中的货物交割义务，进一步固化了该份谈判记录的合同效力。
当然，并非所有谈判记录都可以直接作为结算依据。如果文本仅仅记录各方的不同意见，多处出现 “待进一步协商”“另行商议”，核心价款、履行方式、履行期限均没有达成一致，没有对实体权利义务作出确定安排，那么只能作为案件证据，不能直接作为结算依据。本案这份谈判记录能够被法院采信，关键在于已经将停缓建带来的损失分担、材料处置方案予以固化，后续又通过现场清点的书面文件完成实际履行。

三、建设工程违约追责，不能只看合同文本，更要夯实事实证据
本案当中，发包企业 A 公司手握原始施工合同当中密密麻麻的违约条款，反诉主张工期延误罚款、合同总价 20% 的违约金、整改返工费、工人闹事违约金等多项赔偿，但是全部反诉请求均未得到法院支持，这也是本案带给建筑市场主体最重要的启示：建设工程违约责任的主张，不能仅依赖合同当中的格式违约条款，必须完成完整的举证链条。
建设工程施工合同属于双务合同，双方互负履行义务，工期延误的成因往往错综复杂。施工进度受工作面移交、前置工序完成情况、甲供材料、工程款给付、设计变更、项目缓建多重因素叠加。本案原始施工合同约定的完工节点，因为项目缓建已经客观上无法实现，双方签署谈判记录，本身就是对原合同履行障碍的应对。后续虽然谈判记录当中约定 25# 楼的施工节点，但双方对于现场吊篮配置、施工电梯、塔吊未拆除、部分洞口未封堵等现场条件持续存在争议。法院没有简单将未完成施工的结果直接归责于承包人，而是综合考量项目缓建的历史背景、工程款支付情况、现场施工条件争议，判断工期延误不能单纯归责于承包方。
从举证责任分配来看，主张对方承担工期违约责任的发包人，至少需要完成几层举证：第一，双方共同确认有效的节点工期文件；第二，证明施工现场已经满足对应节点的施工条件，工作面完整移交承包人；第三，证明工期延误的全部或者主要原因系承包人人员、设备、管理不当造成，排除发包人、总包单位、第三方造成的干扰因素；第四，如主张违约金，还需要区分违约金是否过分高于实际损失。本案中，发包人主张节点工期延误 10 天的罚款，但是无法提交双方签字确认的节点工期考核文件；主张返工修复费用，却没有提交质量鉴定、整改通知、第三方整改合同、付款凭证等完整证据；主张工人闹事的违约金，无法证明闹事人员身份归属、闹事的直接诱因，全部停留在单方发函陈述事实，缺少客观证据支撑，自然无法得到裁判支持。
在工程实践中，不少发包方认为，只要合同写了违约条款，出现未完工的结果就可以直接扣罚违约金。但司法裁判遵循 “以事实为依据”，合同条款只是追责的规范基础，违约行为、因果关系、损失数额是事实基础，二者缺一不可。工程往来函件要做到 “事实留痕”，发现人员不到位、设备不足、质量瑕疵，应当及时固定影像资料，书面明确告知违约事实，要求对方限期整改，留存送达凭证；后续产生修复费用，要留存整改通知、第三方施工合同、付款凭证、现场签证等完整证据链。
反过来对于承包人而言，遭遇项目缓建、工作面迟迟无法移交，也不能消极等待，应当及时发函，明确工期顺延的事由，固定窝工、材料积压的损失，积极通过会议纪要、谈判记录把损失分担方案固定下来，避免后续诉讼当中只有损失，没有双方确认的处置方案，陷入举证困难。
本案也折射出建筑市场的风险分配逻辑，项目停缓建属于建设单位应当预判的商业风险，一旦发生，不能简单将风险全部转嫁给施工企业。施工合同解除之后，应当区分已经发生的损失和尚未履行的义务，已经实际产生的材料投入、人工窝工损失，不能因为后续工程不再继续施工就一笔勾销。人民法院在审理此类案件，既尊重合同约定，也会兼顾公平原则，甄别真正的违约主体，避免出现守约方承担商业风险，违约方反而获利的局面。