邱某诉某业委会业主撤销权纠纷案——变更业主自治决定的救济途径（上海高院）


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邱某诉某业委会业主撤销权纠纷案——变更业主自治决定的救济途径（上海高院）

文章来源：包头律师事务所发布者：包头律师发布时间：2026-01-19 16:23:48 阅读：次

本案是一起业主申请撤销业委会关于不予召开业主大会临时会议决定的业主撤销权纠纷案件，业主提议召开临时业主大会是为了变更原先的大会决定。案件背后是双方对于变更业主自治决定的救济途径有不同的理解和认知。本案中，业主先后采用了自治途径、行政途径和诉讼途径进行救济。在通过对不同救济途径的梳理、比较和分析后，引导业主优先选择自治途径进行救济，充分借鉴“枫桥经验”，让业主撤销权之诉成为该类社会矛盾化解的最后一道防线，而不是首道防线，更非唯一防线，从而有助于将矛盾纠纷解决在源头、消弭在萌芽，努力让矛盾纠纷不出社区，让从源头上促进社会治理的理念落到实处。
裁判要旨
在与法律法规、业主大会议事规则、小区管理规约不相抵触的情况下，可通过召开业主大会等业主自治途径或通过行政途径对在先作出的业主自治决定进行变更。提起业主撤销权之诉不应成为唯一和优先的救济途径，业委会亦不能以此为由阻却业主启动非诉讼的权利实现途径。在小区业主可以通过行使自治权利达成诉求、以非诉讼途径实现矛盾纠纷不出社区的情况下，要求业主“只能”提起业主撤销权之诉来行使权利，显然与从源头上促进社会治理的精神相悖，增加了当事人的诉累和社会治理成本。如需防止出现滥用提议程序频繁变更业主集体决策的情况，可通过修订增补小区议事规则等措施加以限制，但不能据以否定业主的程序性权利。
基本案情
法院经审理查明：2022年10月1日，某业委会及该小区业主大会作出《公告》，内载，经小区业主大会投票表决，通过了同意续聘目前在管的某物业管理有限公司等四项决议及方案。2022年11月19日，邱某等小区业主向某业委会提出业主大会临时会议提议，提议撤销《续聘目前在管的某物业管理有限公司》表决事项。2022年12月15日，某业委会作出《关于不予召开业主大会临时会议的公告》，以剔除重复提交及无法核实真实性及有效性的房地产权证和身份证复印件部分后，提议人不足全体业主的20%为由，决定不予召开业主大会临时会议。邱某等业主对此提出异议。2023年4月19日，某业委会作出不予召开临时业主大会的答复。
  原告（被上诉人）邱某诉称：2022年10月1日，邱某所在小区通过的续聘物业公司的决议事项实际上还包含了上调物业费标准的内容，但是很多业主并不知情。在征集专有部分占建筑物总面积且占总人数20%以上业主书面提议后，邱某向某业委会提交了业主大会临时会议提议，提议撤销在先的上述表决事项。某业委会于2022年12月15日作出《关于不予召开业主大会临时会议的公告》，以剔除重复提交及无法核实真实性及有效性的房地产权证和身份证复印件部分后，提议人不足全体业主的20%为由，决定不予召开业主大会临时会议。业主代表向当地镇信访部门反映了相关情况，在会议上，某业委会同意核实提议人数后再答复。2023年4月19日，某业委会作出《关于业主联名提议召开临时业主大会的回复公告》，以“撤销业主大会表决事项并不属于业主大会议事范围，业主可以依法向人民法院提起民事诉讼，并通过法院判决撤销业主大会的表决结果”为由，决定不予召开临时业主大会。邱某对上述回复不服，故诉诸法院，请求法院判令：撤销某业委会于2023年4月19日作出的《关于业主联名提议召开临时业主大会的回复公告》的决定。 被告（上诉人）某业委会辩称：即便达到了20%业主提议这样的比例要求，业主也无权通过召开业主大会临时会议这种形式来撤销原有的业主大会决议，原有的业主大会决议只能通过业主提起业主撤销权之诉的司法裁判途径来予以撤销，不能以重新开会表决的方式撤销。诉争决定系依据小区《业主大会议事规则》作出。根据该议事规则，业委会有权作出召开或不召开业主大会临时会议的决定，而召开临时会议的前提是提议事项明确且属于业主大会议事范围。业主大会的议事范围包括改变及撤销业委会及业主小组的不当决定，但不包括业主大会的决定，邱某提议事项系欲撤销业主大会作出的决定，不属于业主大会的议事范围，故其回复不予召开临时业主大会。邱某等业主可以直接向法院起诉要求撤销业主大会的表决结果，而再次召开临时业主大会并非必经程序，故其不同意邱某的诉讼请求。
裁判结果
上海市闵行区人民法院于2023年11月30日作出（2023）沪0112民初44577号民事判决：撤销某业委会于2023年4月19日作出的《关于业主联名提议召开临时业主大会的回复公告》的决定。一审判决后，某业委会向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2024年2月23日作出（2024）沪01民终2779号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
本案争议焦点在于业主通过业主大会（含临时会议）共同作出的新的决定，是否可以取代、改变原有的业主大会决定。业主大会是业主共同表达意愿、作出决定的基本形式，“临时会议”则是业主大会的一种召开方式，业主大会临时会议审议表决的结果，只要符合相关程序规范，即具有小区业主共同决定之效力。至于新的决定内容是否与原先的决定一致，不影响新的决定的效力。因此，业主通过业主大会（含临时会议）共同作出的新的决定，当然可以取代、改变原有的业主大会决定。从这个意义上来说，小区内达到一定比例的业主共同提议召开业主大会临时会议，以期撤销原有的业主大会决定，此等意愿应当得到尊重，程序上也并非毫不可行，亦非现行法律法规所禁止。在业主能够通过非诉讼的合法途径达成目标的情况下，业委会无权将业主的救济途径限定于诉讼一途。至于临时会议表决议案的内容、乃至行文措辞等细节，可以在筹备阶段协商斟酌；在一定期限内就实质同一事项提议召开临时会议的次数，也可以通过修订增补小区议事规则等方法加以完善；而临时会议按规范流程表决作出的有效决定，包括提议业主在内的全体业主均应服从。就本案而言，已有包括邱某在内的小区20%以上的业主联名提议召开业主大会临时会议，某业委会对提议文本上业主签名的真实性予以确认；而如前所述，提议事项属于业主大会议事范围；故该小区业主大会议事规则中规定的“应当”召开业主大会临时会议的条件已经具备。一审判决支持邱某的诉讼请求，并无不当，予以维持。
案例注解
业主自治权是业主基于建筑物区分所有权产生的可通过设立业主自治管理组织共同参与管理小区事务的权利。业委会作出的决定和业主大会作出的决定本质上都是业主行使自治权利的产物，可统称为业主自治决定。
  本案是一起业主申请撤销业委会关于不予召开业主大会临时会议决定的业主撤销权纠纷案件。引发本案的根本原因则是小区部分业主欲通过召开业主大会临时会议变更涉及物业费调整事项的原有的业主大会决定。我国法律对于已此种变更救济的途径并未集中加以规定，大量当事人往往优先选择根据2007年《中华人民共和国物权法》第七十八条或者《物业管理条例》第十二条、《民法典》第二百八十条提起业主撤销权之诉。但是，诉讼并非达成业主上述诉求的唯一救济途径，在很多情况下，提起业主撤销权之诉最终亦难以得到法院的支持。以下结合本案案情，针对变更业主自治决定的救济途径的相关问题进行分析。
  一、变更业主自治决定的救济途径 变更业主自治决定的救济途径因采用的方式、推动的主体、救济的后果等方面的不同，主要可分为自治途径、行政途径和诉讼途径。本案中，业主一方即先后欲通过这三种途径对本案中存在的三个不同的业主自治决定进行救济。
  （一）自治途径
  1.通过自治途径对业主自治决定实现救济的可行性。《物业管理条例》和在后颁布的《民法典》第六章均集中规定了业主自治权的相关内容。无论是业委会的决定还是业主大会的决定均来源于业主自治权的行使，同样，再由业主自治管理组织行使自治权利对已存的业主自治决定进行变更以实现救济在逻辑上是完全自洽的。《民法典》第二百七十八条规定由业主共同决定的事项包含修改业主大会议事规则制定和修改管理规约；《物业管理条例》第六条规定了业主享有的权利包括“提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议”。管理规约和业主大会议事规则从本质上均是重要的业主自治决定，举重以明轻，其他业主自治决定理应也能通过自治途径进行修改变更。
  2.通过自治途径对业主自治决定实现救济的障碍。业主个人要以自治途径实现救济有赖于业主自治权利的健康运行，必须通过业主自治管理组织采用召开业主大会会议或业主委员会会议的方式进行。从《物业管理条例》第六条规定的业主权利来看，业主仅享有对召开业主大会的提议权、建议权和对业委会工作的监督权，业主个人并非直接推动救济的主体。《物业管理条例》第十三条规定经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。该条规定明确了个体业主提议召开业主大会临时会议的人数条件，而会议的召开最终还是需要业委会进行推动，但在现实中却难免遇到种种阻碍。本案中，某业委会先是认为业主提交的部分材料不真实且存在重复计算人数的问题，提议召开业主大会临时会议的人数不足，决定不予召开业主大会临时会议。经业主提出异议后，某业委会又以撤销业主大会表决事项并不属于业主大会议事范围、业主可以依法向人民法院提起民事诉讼为由，决定不予召开业主大会临时会议。由此可见，业委会对于推动通过自治途径实现救济起着巨大的作用。无论是通过召开业委会会议变更业委会的决定，还是组织召开业主大会会议，业委会均是实际的推动者。业委会应采用何种程序对业主关于召开业主大会会议的提议进行审查，审查的标准应如何把握均会影响到救济能否实现。通过自治途径进行救济必须符合法律、法规的要求，与业主大会议事规则、管理规约等反映业主自治意愿的规定不相抵触。业委会对业主的提议不宜过度地进行实质审查，更无需要求提议内容为业主大会议事范围所明确列明。在满足组织召开会议的程序性要求的情况下，业主的提议仅需不被业主大会议事规则、管理规约所明文禁止或与其存在抵触即可。
（二）行政途径
  《物业管理条例》第五条规定县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；第十九条规定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
  根据上述法规可知，业主欲通过行政途径实现救济仅限于需要变更的业主自治决定存在违反法律、法规的情形。推动通过行政途径进行救济的主体系人民政府和房地产行政主管部门，采取的方式包括责令限期改正和撤销决定，个体业主采用该方式进行救济需依赖于向人民政府和房地产行政主管部门反映相关的情况。
  本案中，邱某陈述在某业委会以提议召开业主大会临时会议的人数不足为由，决定不予召开业主大会临时会议之后，经过业主代表向小区所在地的镇政府反映，某业委会同意核实提议人数后再行答复。之后某业委会作出了本案诉争的决定，结果仍为不予召开业主大会临时会议，但是提出了不同的理由。业主一方在此时采用的救济途径即为行政途径，尽管未产生责令限期改正或撤销决定的结果，但是实质上亦使得在先的业委会决定发生了变更，取得了积极的效果。
（三）诉讼途径
  2007年《中华人民共和国物权法》第七十八条明确规定了个体业主可通过向人民法院提起诉讼的方式撤销业主自治决定的救济途径。现行的《民法典》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》共同构成人民法院审理业主撤销权纠纷的基础规范。通过诉讼途径对业主自治决定实现救济与前述两种途径相比主要存在以下不同：
  1.推动主体不同。诉讼途径最为重要的不同之处在于以诉讼途径实现救济的直接推动者是个体业主。相关法律、法规规定个体业主即可启动该项救济途径是建立在对现实社会生活和行为逻辑的深刻把握基础之上的。当前，商品房及售后公房小区已成为城市主流居住形态，其高密度封闭式的聚居模式区别于传统低密度住房，形成了小型陌生人社会，个体业主之间观念的碰撞、利益的冲突在所难免，业主自治权利的运行面临更多挑战，业主自治决定侵害业主合法权益的情形不断显现。但是，业主自治组织既无主动变更决定的内生动力，个体业主也难以寄望其自行纠错，且业主群体对自治事务的参与度与认同度存在差异，上述因素均凸显了个体业主通过诉讼途径救济自治决定侵害权益的现实必要性。
  2.适用对象不同。通过诉讼途径可以实现救济的业主自治决定仅限于违反法律规定的程序或实体侵害业主合法权益的业主大会或业委会的决定。人民法院在审理业主撤销权纠纷案件时，除了需要审查纠纷两造的主体是否适格，除斥期间是否已经过，诉争决定是否明确具体，作出决定的程序是否正当之外，审理的难点更在于诉争决定实体上是否侵害业主合法权益。此处的合法权益，应包含由业主享有的建筑物区分所有权产生的专有权、共有权和成员权。
  本案中，邱某等小区20%以上业主依据《物业管理条例》第十三条规定提议召开业主大会临时会议的权利即可归入业主的成员权。某业委会以业主的具体议题不属于小区业主大会议事规则列举的业主大会议事内容为由，作出不予召开会议的决定，该决定显然侵害了业主的上述合法权利。业主在提议召开的会议上欲讨论的具体议题，除非其与法律法规、小区业主大会议事规则和管理规约明显相抵触，否则就不应成为保障其成员权的障碍。
  3.救济后果不同。业主通过业主撤销权之诉能够实现的直接反映在裁判结果中的救济后果仅限于人民法院判令业主大会或业委会撤销诉争决议，人民法院作为审判机关并不对小区业主自治的领域进行干涉，无法直接判令变更业主自治决定的内容。此种救济后果与通过行政途径实现撤销业主自治决定相类似，但是通过诉讼途径实现的救济后果具有更高的确定性，判决生效后仅可能因审判监督程序受到影响。而行政途径的救济后果形式上属于具体行政行为，实践中业主自治组织若对该行政行为存有异议，往往还会通过行政复议和行政诉讼主张权利。通过业主自治途径和行政途径实现的救济后果并不仅限于撤销在先的业主自治决定，还包含直接变更、修改该决定或重新作出不同的决定等，相较于诉讼途径更为自由和高效。
  二、变更业主自治决定救济途径的选择及其意义
  在选择变更业主自治决定的救济途径时，小区业主自治权运行的情况、业主欲变更自治决定的内容和性质、期待实现的救济后果，实现救济的时效性等方面的问题均会对选择的结果造成影响。从社会治理的角度而言，引导业主根据实际情况选择合适的救济途径有助于促进小区业主自治权的健康运转，让业主撤销权之诉成为该类社会矛盾化解的最后一道防线，而不是首道防线，更非唯一防线。同时也有利于进一步将业主自治领域的矛盾纠纷解决在源头、消弭在萌芽，努力让矛盾纠纷不出社区，让从源头上促进社会治理的理念落到实处。
  通过上文对几种救济途径的比较分析可以看出：业主自治途径可适用的情形范围最广，救济的结果最为直接，救济的效率也更高，虽然需要依赖小区业主自治权能够达到良性运行的客观条件，但是即便如本案中一样遇到障碍，业主仍可以选择其他两种途径来加以补充。由此不难发现：业主自治途径是业主试图变更在先业主自治决定时应予优先选择的救济方式。引导业主优先采用自治途径可以充分借鉴“枫桥经验”，努力从源头上预防和化解矛盾纠纷，鼓励业主通过行使自治权利达成诉求，将自治、德治、法治相结合，以非诉讼途径实现让矛盾纠纷在社区内部化解。
  另一方面，司法实践中也存在个别当事人试图滥用业主自治权利、频繁变更业主自治决定的情况。对此，可通过修订增补小区业主大会议事规则等措施，对一定期限内就同一表决事项提议召开业主大会或业主大会临时会议的次数加以限制。事实上，有的省市制定的业主大会议事规则示范文本中已经加入了相关限制条款，相信通过业主自发主动地完善自治权利行使的规则，滥用业主自治权利的现象必将难以成为推进业主自治权利良性健康运行的阻碍。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第二百八十条第二款
案件索引
一审：上海市闵行区人民法院（2023）沪0112民初44577号（2023年11月30日）审判组织成员：上海市闵行区人民法院王纳
二审：上海市第一中级人民法院（2024）沪01民终2779号（2024年2月23日）
审判组织成员：上海市第一中级人民法院娄永刘江刘佳
案例编写人：上海市第一中级人民法院刘佳、张功楷

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