部分借贷案件中，当事人会签订房屋买卖合同和借款合同两份合同，此时，法院需对两份合同分别单独有效，还是房屋买卖合同仅为借款合同的担保作出区分。两种情形主要有以下不同。

1.真实意思表示不同

真实的房屋买卖中，双方当事人真实意思表示是转移房屋所有权。名为房屋买卖、实为借贷的情形中，当事人之间签订购房合同、回购协议等合同是为实现资金融通提供担保，而非取得房屋所有权。

2.合同约定内容不同

真实的房屋买卖中，双方当事人通常会就房屋基本情况、销售方式、价款确定方式及付款方式、支付期限、交付使用条件及日期、供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付、解决争议的方法、违约责任等重要内容进行详细约定。名为房屋买卖，实为借贷的情形中，当事人就房屋买卖合同的约定较为简单，甚至可能缺少交付条件和日期等关键合同条款。

3.房款交付方式不同

真实的房屋买卖中，付款方式一般为分期给付，部分房屋买卖交易因房屋价值较大，还存在支付首付款待办理过户登记贷款后进行房屋尾款支付的约定，无论何种方式，资金流向一般有据可查。名为房屋买卖，实为借贷的情形中，当事人双方就房款交付方式往往约定不明，资金给付往往一步到位，并且可能为现金给付。

4.房屋交付实际不同

真实的房屋买卖中，买卖双方一般会按合同约定的交付日期、交付使用条件进行房屋交付。名为房屋买卖、实为借贷的情形中，房屋买受人一般是在借款合同约定的借款期限届满后再要求出卖人履行买卖合同。

5.区分时的注意事项

一是在法院认定当事人之间以签订房屋买卖合同作为民间借贷担保的行为时，该行为通常具备以下三个要件：第一，双方之间签订房屋买卖合同；第二，双方之间存在民间借贷法律关系；第三，房屋买卖合同和民间借贷合同之间具有牵连性和重合性。若房屋买卖合同的签订并非双方的真实意思表示，且无证据证实双方之间存在民间借贷法律关系的，应不予认定双方之间实为民间借贷法律关系。

二是当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行房屋买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院不应支持出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼主张，应当裁定驳回起诉。

三是法院审理期间，若被告对买卖法律关系提出抗辩的，应举证证明，人民法院应审查被告提供的证据；若被告未抗辩，原告亦未提交证据证明，但认定房屋买卖合同有效，可能损害国家、集体、第三人利益或者存在虚假诉讼可能的，人民法院应当依职权对双方之间的真实法律关系进行审查。

四是若当事人双方为履行借款合同，签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但在借款人未偿还借款本息的情况下，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于法律规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，已不属于作为民间借贷合同的担保。在不存在合同无效的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。