【审查要点】

1.租赁合同成立并生效。

2.合同约定的解除条件成就，例如约定遇到征收租赁合同自动解除，以征收决定公布之日为解除条件成就之日。

3.当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

【注意事项】

1.解除条件需要当事人明确约定。

2.所附条件是将来可能发生的事实。将过去的、现存的事实或者将来必定不会发生的事实约定为条件的，视为没有约定条件。

3.以将来必定会发生的事实为条件的，属于约定期限而非约定条件。

4.所附条件必须是合法的事实。

5.租赁合同因解除条件成就而导致的解除不具有溯及力，已经履行的部分不受影响。

6.解除条件成就之日合同自动解除，不需要当事人以通知等方式行使合同解除权。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第一百五十八条　民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。

第一百五十九条　附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

【审查要点】

1.租赁合同成立并生效。

2.双方当事人就租赁合同解除以及解除的后果处理均达成合意。

【注意事项】

1.不具有约定或者法定解除权的一方当事人发出解除合同的意思表示，另一方表示同意但附有条件（例如保留追究对方违约责任的权利），双方未就所附条件达成一致的，不能认定双方达成解除合意。

2.不具有约定或者法定解除权的一方当事人发出解除合同的意思表示，对方同意解除，且双方均同意就解除合同的后果另行处理的，可以认定双方达成解除合意，不影响守约方依据合同约定或者法律规定追究违约方的违约责任。

3.当事人虽然没有就解除租赁合同达成明示合意，但已经实际办理房屋返还等合同终止手续的，可以认定就合同解除达成默示合意。合同解除不影响守约方追究违约方合同解除的违约责任，但有证据证明守约方放弃追究违约方违约责任的除外。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条第一款　当事人协商一致，可以解除合同。

【审查要点】

1.租赁合同成立并生效。

2.合同中有关约定解除的约定明确。

3.解除权的约定不存在违反法律强制性规定或者违背公序良俗等无效情形。

4.解除权人所主张的导致约定解除权产生的事实符合合同中解除权条款的构成要件。

【注意事项】

1.约定解除权的审查主要是合同意思表示解释的问题。意思表示解释时，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定相关条款的含义。

2.注意区分约定解除权条款与擅自解除合同的违约责任条款。例如，“一方当事人提前三个月通知对方，并且向对方支付相当于三个月租金的补偿金的，可以解除合同”一般为约定解除权条款。“一方擅自解除合同，应当向对方赔偿相当于三个月租金的违约金”一般为违约责任而非合同解除权的约定，当事人不能依据该条款解除合同。

3.约定解除权条款系格式条款的，需认定提供格式条款一方在缔约时是否履行提示或者说明义务，或者该条款是否存在不合理加重对方责任、限制对方主要权利等格式条款无效情形。

4.合同约定的解除条件成就，守约方以此为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚信原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，法院不予支持。

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【典型案例】

上海灵岛咖啡食品有限公司与曲萍房屋租赁合同纠纷案［裁判法院：上海市第一中级人民法院；案号：（2018）沪01民终6693号］

裁判要旨：租赁合同双方当事人应诚信履约，即使承租人的履行瑕疵符合约定解除权的条件，但若欠付租金比例较小、违约程度较轻，且承租人愿意支付欠付的租金及房屋空置期间的租金，并承诺按照合同全面履行后续义务，承租人的履行瑕疵并不构成根本违约，出租人不能行使约定解除权解除租赁合同，但出租人可以按照合同约定主张相应的违约责任。

（一）因不可抗力致使合同目的不能实现的解除权

【审查要点】

1.租赁合同成立并生效。

2.发生了缔约时所不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

3.不可抗力导致了合同给付不能。

4.给付不能导致合同目的无法实现。

【注意事项】

1.不可抗力本身不当然导致合同解除，不可抗力使得合同的履行产生严重障碍，继而导致合同目的不能实现，此时才产生此项法定解除权。

2.不可抗力导致合同暂时性的履行障碍，例如新冠肺炎疫情期间，因为采取疫情防控措施，房屋暂时性的不能使用，但尚未导致合同目的落空的，不能认定当事人享有此项解除权。

3.不可抗力致使合同履行不能，主要是指给付不能，而不包括受领不能。在房屋租赁案件中，出租人的主给付义务为提供符合租赁合同约定的房屋，承租人的主给付义务为支付租金。如果出租人提供了合同约定的房屋，承租人因为主观或者客观的原因无法对租赁房屋进行使用的，一般不属于给付不能，不因此产生不可抗力不能实现合同目的的解除权。例如，新冠肺炎疫情期间，疫情或者疫情防控措施并未影响房屋的正常使用，承租人由于自身身体等原因无法使用租赁房屋，不属于不可抗力导致合同履行不能。

4.因不可抗力履行不能，致使合同目的不能实现的，双方当事人均有权提出解除合同。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条第一款第一项　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）拒绝履行合同的解除权

【审查要点】

1.租赁合同成立并生效。

2.当事人一方发出了明确拒绝履行合同的意思表示，或者以其行为表明不履行主要债务，例如出租人在向承租人交付租赁房屋之前，与他人签订租赁合同并实际向他人交付了租赁房屋，或者承租人擅自搬离了租赁房屋。

3.一方当事人行使不安抗辩权，对方当事人在合理期限内未恢复履行能力且未提供担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务。

【注意事项】

1.此项合同解除权的解除权人为债权人。

2.承租人擅自搬离房屋，经法院释明后仍不收回房屋，坚持要求承租人继续履行的，人民法院可根据承租人的请求，判决解除租赁合同，以判决生效之日作为合同解除时间。承租人应当承担赔偿损失的违约责任。出租人虽系守约方，也负有减损义务，应采取合理措施避免房屋长期空置，否则对扩大的损失部分不予支持。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条第一款第二项　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

第五百二十八条　当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。

（三）迟延履行合同解除权

【审查要点】

1.租赁合同成立并生效。

2.一方当事人有迟延履行合同的违约行为。

3.另一方当事人对迟延履行一方进行了催告，并给予了合理的宽限期。

4.迟延履行一方在宽限期内仍未履行义务。

【注意事项】

1.此项合同解除权的解除权人为债权人。

2.出租人一方迟延履行的行为主要是迟延交付房屋，承租人一方迟延履行的行为主要是迟延支付租金。

3.合同未就房屋修缮义务进行特别约定的情况下，非因承租人过错，只是租赁房屋需要维修的，应由出租人负担维修义务。出租人怠于维修的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人一般不得以出租人未履行维修义务而解除租赁合同，除非租赁房屋已经发生了毁损灭失等严重影响房屋正常使用的情况。

4.一方迟延履行导致合同目的不能实现的，另一方可以不经催告直接行使合同解除权。例如，承租人告知出租人租赁房屋将用于具有较强时效性要求的会议、演出等，并得到出租人的认可，出租人迟延交付房屋导致会议、演出不能按时举行的，承租人可不经催告直接解除合同。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条第一款第三项、第四项　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

第七百一十三条　承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

第七百二十二条　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

（四）不完全履行合同的解除权

【审查要点】

1.租赁合同成立并生效。

2.不完全履行导致合同解除的主要情形是租赁房屋存在危及承租人安全或者健康的现实危险。

【注意事项】

1.此项解除权的解除权人为承租人。

2.区分房屋的安全性与合法性。违法建筑租赁合同无效。房屋的建设取得了建设工程规划许可证，当事人仅以房屋未办理竣工验收备案等行政手续作为房屋安全性的证据的，法院不予采纳。

3.承租人需就房屋危及承租人安全或者健康负担举证证明责任，必要时可委托司法鉴定机构进行房屋的安全性鉴定。承租人仅需要证明房屋存在危及承租人安全或者健康的危险性，不需要证明实际产生了损害。

4.居住性房屋空气质量不符合环保标准，危害承租人健康的，可以认定属于危及承租人安全或者健康。

5.出租人积极采取整改措施，在承租人行使解除权之前已经消除危险的，承租人解除权消灭。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条第一款第四项　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

第七百三十一条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

【典型案例】

朱维娟与赛诺菲（中国）投资有限公司上海分公司房屋租赁合同纠纷案［裁判法院：上海市第一中级人民法院；案号：（2016）沪01民终9393号］

裁判要旨：出租人交付的房屋在租赁期内存在空气质量问题，虽然污染物超标的程度并不严重，但仍会对人体健康造成危害，即使承租人无法证明房屋内的空气质量问题系因出租人违约行为所致，承租人仍可行使法定解除权随时解除合同。

（五）违反保护义务的解除权

【审查要点】

1.租赁合同成立并生效。

2.违反保护义务导致合同解除的情形主要有承租人不当使用房屋造成损害和擅自转租两类情况。

【注意事项】

1.此项解除权的解除权人为出租人。

2.未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，包括将居住用途的房屋擅自用于商业经营，未经出租人同意擅自改变房屋结构等。

3.承租人的不当使用需导致租赁房屋受到了实际损害才能成立合同解除权。

4.承租人擅自转租的，不要求转租行为造成了实际损害，出租人即拥有合同解除权。

5.承租人擅自转租的，不影响转租合同效力。因租赁合同解除导致转租合同解除的，根据转租合同的约定处理转租合同解除的法律后果。

6.出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，出租人解除权消灭。

7.转租经出租人同意或视为同意，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。即出租人不能仅以承租人转租期限超过租赁合同剩余期限为由解除租赁合同。租赁合同到期终止，导致转租合同履行不能的，次承租人可以要求解除转租合同。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第七百一十一条　承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

第七百一十六条第二款　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条　承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

【典型案例】

林燕诉钱正租赁合同纠纷案［裁判法院：上海市闵行区人民法院；案号：（2007）闵民三（民）初字第470号］

裁判要旨：承租人应当依照约定的方法使用租赁物，租赁合同对租赁房屋的使用方法没有约定，也无法达成补充协议的，承租人应当按照租赁物的性质合理使用租赁房屋。承租人改变了公寓房单纯作为居住使用的租赁用途，使租赁房屋处于不合理的使用状态，出租人有权解除合同。

（六）不定期房屋租赁合同预告解除权

【审查要点】

1.租赁合同成立并生效。

2.租赁合同中未约定租赁期限或者租赁期限约定不明。

3.租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。

4.行使解除权应当在合理期限之前通知对方。

【注意事项】

1.虽然租赁合同中没有明确约定租赁期限的起止日期，但是通过合同解释能够确定租赁期限的，不属于租赁期限约定不明。例如，租赁合同约定租赁期限至2021年上海梅雨季结束时止。虽然每年梅雨季节开始和结束的时间不确定，但梅雨季节是一个确定会发生并且能够确定准确日期的事件，因此应当认定为关于租赁期限作出了明确约定。

2.房屋租赁期限约定超过20年的，超过部分无效，应当理解为如果房屋租赁合同约定的租赁期限超过20年，视为约定的租赁期限为20年。20年租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

3.不定期租赁合同，出租人和承租人均有预告解除权。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条第二款　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百三十四条第一款　租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

（七）非金钱债务履行不能的解除权

1.租赁物无法使用的解除权

【审查要点】

（1）租赁合同成立并生效。

（2）租赁房屋被司法机关或者行政机关查封，或者租赁房屋权属有争议，或者租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

（3）上述情形必须达到致使租赁房屋无法使用的程度。

（4）上述情形的发生并非承租人的原因导致。

【注意事项】

（1）此项解除权的解除权人为承租人。

（2）实践中对于不动产的查封有在不动产登记簿进行标注以限制其产权交易（即所谓“活查封”）和张贴封条禁止房屋使用（即所谓“死查封”）两种方式。对于采取“活查封”的方式，尚不影响房屋正常使用的，承租人不拥有解除权。

（3）因出租人、承租人以外第三人的原因致使租赁房屋无法使用，例如第三人主张其才是房屋真实权利人并强占了租赁房屋，承租人可以行使此项合同解除权。

（4）因承租人自身原因导致房屋无法使用的，例如承租人在房屋内从事违法犯罪活动，公安机关基于刑事侦查的需要对房屋进行查封，禁止人员进出，造成房屋无法使用，承租人不得主张此项合同解除权。

（5）抵押权设立后建立租赁关系，或者租赁合同签订于抵押权设立之前，但抵押权设立后才移转房屋占有的，因租赁权不能对抗抵押权，当该房屋因抵押权人实现抵押权而无法由承租人继续使用的，承租人可以要求解除租赁合同。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第七百二十四条　有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

【典型案例】

上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司与叶明标房屋租赁合同纠纷案［裁判法院：上海市第一中级人民法院；案号：（2019）沪01民终12970号］

裁判要旨：出租人在签订租赁合同前已明确告知承租人房屋被司法查封的事实，承租人在明知租赁房屋存在司法查封的情况下，仍然签订并继续履行房屋租赁合同，且司法查封并未实际影响租赁房屋的正常使用，承租人嗣后不得以司法查封为由主张解除租赁合同。

2.租赁物毁损灭失的解除权

【审查要点】

（1）租赁合同成立并生效。

（2）租赁房屋部分或者全部毁损灭失。

（3）部分或者全部毁损灭失致使合同目的不能实现。

（4）毁损灭失不可归责于承租人。

【注意事项】

（1）此项解除权的解除权人为承租人。

（2）租赁房屋部分毁损灭失，该部分的毁损灭失对于租赁房屋的整体使用产生重大不利影响，剩余部分无法独立发挥租赁房屋效用的，可以认定合同目的不能实现。例如，租赁房屋系住宅，其厨房或者卫生间毁损灭失。

（3）租赁房屋部分毁损灭失，剩余部分能够独立发挥租赁房屋效用，且不影响承租人整体的租赁利益的，可以认定尚不导致合同目的不能实现。例如，租赁房屋为数栋仓库，其中只有一栋仓库毁损，剩余仓库尚能满足承租人需要。

（4）因出租人、承租人以外的第三人原因或者因自然灾害等原因导致租赁房屋毁损灭失不能实现合同目的的，承租人仍可以行使此项解除权。例如，租赁房屋因地震而灭失。

（5）因承租人原因致使房屋毁损灭失，例如承租人擅自拆除租赁房屋，既违反了合同的附随保护义务，同时又构成侵权，不得行使此项解除权。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第七百二十九条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

3.一房多租无法取得租赁房屋的解除权

【审查要点】

（1）租赁合同成立并生效。

（2）出租人就同一房屋与多人签订租赁合同且均有效。

（3）租赁房屋尚未交付承租人。

（4）根据司法解释的规定，承租人处于相对劣后的顺位。

【注意事项】

（1）此项解除权的解除权人为承租人。

（2）可以请求继续履行合同的顺位为：已经合法占有租赁房屋的承租人优先于尚未合法占有租赁房屋的承租人；均未合法占有租赁房屋的，已经办理备案登记手续的承租人优先于尚未办理备案登记手续的承租人；均未办理备案登记手续的，合同成立在先的承租人优先于合同成立在后的承租人。

（3）优先顺位的承租人对房屋的占有需为合法占有，非法强占的不享有优先顺位。

（4）在以合同成立先后作为判断依据时，需要结合合同书的落款时间、租金押金等费用的支付时间等情形仔细甄别合同签订的真实时间，防止当事人采用倒签日期等方式不当取得优先顺位。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条第一款第四项　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第五条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

（一）非金钱债务不宜强制履行的诉讼解除

【审查要点】

1.房屋租赁合同成立并生效。

2.仅限于不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定。

3.对于该非金钱债务，法律上或者事实上无法履行，或者债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，或者债权人在合理期限内未请求履行。

4.金钱债务的履行不能导致合同目的不能实现。

5.以诉讼的方式请求解除。

【注意事项】

1.房屋租赁合同中，负担非金钱债务的一方一般为出租人。承租人在特殊情况下可能基于合同的特别约定成为非金钱债务人，例如合同约定承租人负担租赁物的修缮义务，或者承租人对于擅自装修的恢复原状的义务。承租人支付租金的义务为金钱债务，不存在履行不能的问题。

2.房屋租赁合同中，常见的不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定导致合同目的不能实现的情形有：出租人一房多租，承租人处于劣后顺位的租赁合同；出租人原因导致房屋毁损灭失等。

3.当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方因此产生合同约定或者法律规定的合同解除权的，解除权人可以选择依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条以通知的方式行使解除权。如果符合《中华人民共和国民法典》第五百八十条的构成要件的，也可依据该条提出诉讼解除。

4.因不可抗力导致履行不能，致使合同目的不能实现的，合同双方均可以依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项，以通知方式行使合同解除权，一般不适用《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的诉讼解除。

5.除不可抗力导致的履行不能外，不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的一方当事人（违约方）不享有以通知方式解除合同的权利，只能依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的规定申请法院或者仲裁机构终止合同。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第五百八十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

（二）情势变更的诉讼解除

【审查要点】

见“房屋租赁合同变更和转让的审查要点和裁判规则”之情势变更。

（三）合同僵局的诉讼解除

【审查要点】

1.房屋租赁合同成立并生效。

2.违约方不存在恶意违约的情形。

3.违约方继续履行合同，对其显失公平。

4.守约方拒绝解除合同，违反诚信原则。

5.以诉讼方式请求解除。

【注意事项】

1.合同僵局下的诉讼解除不能理解为赋予违约方以合同解除权。该制度主要是为了破解继续性合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许债务人解除合同，将产生对于双方皆不利的法律后果，或者可能导致社会资源的巨大浪费，因此提供了一条破解合同僵局的路径。

2.此种解除多发生在承租人要求解除合同的场合。承租人的主给付义务为金钱债务，不存在履行不能的问题。但是，承租人可能由于经济经营状况、生活工作地点的重大改变等原因，使得其失去继续使用租赁房屋的实际需求。有的案件中承租人甚至已经实际搬离租赁房屋，如果仍然要求承租人继续租赁房屋，对其显失公平。

3.此种解除使得承租人能够从合同中解脱出来，但不影响其承担违约责任。出租人的损失可以通过追究承租人违约责任的方式获得补偿。

【规范指引】

《中华人民共和国民法典》

第七条　民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

责任单位：上海高院民庭  上海高院研究室