租赁物权利归属在租赁期间发生变动后，租赁合同的效力如何，也就是它的法律效果是指整个租赁合同关系的法定转承，还是承租人对租赁物之占有和请求权的维持，这是《合同法》第二百二十九条在法律适用中的核心问题，也是司法解释所要明确的问题，存在不同的观点。

    第一种观点认为，租赁物所有权在租赁期间发生变动后，租赁合同的效力是在承租人与买受人之间得以维持。这是因为买受人与承租人之间本无合同关系，欲使其双方之间维持出租人与承租人之间的租赁关系，必须在其之间创设合同意思，又因为双方在此类买卖和租赁活动中并无意思协商，故“兢受让人与承租人之间关系而言，租赁合同对受让人继续存在，即受让人取代了原出租人，而与原承租人继续发生租赁关系，租赁合同转而存在于受让人与承租人之间。此为一种法定债的转移。”

    第二种观点认为，将承租人与租赁物新的权利人之间的关系设定为“法定债的转移”、“法定契约承担”，让买受人取代原出租人地位，成为原租赁合同的一方当事人，按照租赁合同和法律规定承受出租人的权利和义务，进而达到“出租人不得在租赁期内请求返还租赁物”，以及租赁物权利归属变动后承租人对租赁物的继续占有、使用与收益之目的的途径，与合同法的立法原意和法理不符。理由在于，合同法规定“租赁物在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力”，并不像我国台湾地区“民法”和《德国民法典》那样确定了法定“租赁契约承担”（债的法定转移）制度。《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第119条第2款的规定中具有租赁合同法定转移的含义，但是《合同法》表述为“不影响租赁合同的效力”并不采用“债的法定转移”。在大陆法的物权与债权两分法的体系下，比“债的法定转移”更为便捷、合理的途径是承租人对租赁物合法占有制度。而且，法定债的转移是将整个租赁合同关系移转给买受人，不仅将连带引起承租人与买受人之间的利益权衡问题，如租押金、租赁期限、损害赔偿债权如何行使等，还会使承租人与买受人同样面对变更合同当事人后的不确定因素，双方面临的履约风险大增。这种法定债的转移规则，只有在对承租人的特殊情形的特殊保护中才体现出应有的解释价值。①这种债的法定转移不仅无需租赁物新权利人与承租人之间的合意，而且为保证承租人的实际利益，在租赁物新的权利人对承租人不履行义务时，原出租人须对损害承担无先诉抗辩权之保证人责任，原出租人并未彻底从租赁关系中摆脱出来。另外，在保全承租人继续租赁的需要和保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用的同时，仍然需要出租入的介入与配合。这样，只解决了承租人向租赁物新的权利人请求排除返还租赁物的直接保护问题，而没有彻底解决法律关系的简约化问题。

    还有的观点基于对《物权法》的理解对第二种观点补充认为，我国《合同法》之所以只规定“租赁合同不受影响”，是由于《物权法》第二百四十三条规定被占有物之权利人请求返还原物的权利是针对无权占有的占有人的，租赁物在租赁期间权利归属发生变动的，对《合同法》关于“不影响租赁合同的效力”的规定是承租人占有租赁物的合法原因、占有权得以维持。因此，租赁物在租赁期间权利归属发生变动的，承租人对租赁物的占有性质仍为有权占有，从而承租人得以对抗租赁物新的权利人的返还原物请求权。就是在于重申租赁合同不因租赁物权利归属的变动而变动其效力，这样就使承租人在租赁物权利归属变动后可以继续依租赁合同占有租赁物，并以这样的有权占有来对抗租赁物新权利人的返还原物请求权，从而保护承租人对租赁物的支配、使用、收益状态的维持。虽然我国《物权法》第二百四十三条规定“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”，但是，“一般而言，有权占有不仅受占有制度保护，还受物权、债权等制度保护，而无权占有仅作力一种事实状态受占有制度的适当保护，无权占有人在本权人请求返还原物时，原则上负有返

还义务。”应当按照“租赁合同不受影响――维持承租人对租赁物的有权占有――对抗第三人（租赁物新的权利人）请求返还原物”规则来实现“买卖不破租赁”，更有利于平衡租赁物新权利人与承租人之间的利益。“占有”既是“买卖不破租赁”的生效要件，也是衡量承租人是否失去对抗“租赁物新权利人请求返还原物”的要件。“买卖不破租赁，系以承租人受让租赁物的占有为要件，租赁权因占有而强化，具有对抗第三人的效力。”既保护了承租人的实际租赁需求和对租赁物的实际控制与使用，也平衡了租赁物新权利人的利益。如果按照“法定债权转移”规则，则原租赁合同约定的期限未到，或约定的终止条件或者事由没有出现，租赁物新的权利人就不得向承租人请求返还租赁物。这样对租赁物新的权利人不公平，也不符合“买卖不破租赁”所确立的“实际占有、现实租赁”规则。

    两种大的观点各有依据，且各有利弊。但我们倾向于认为第二种观点更贴近审判实践。从纠纷处理的角度来把握，《合同法》第二百二十九条的本意，是要通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租货控制和使用。通过租赁合同效力的维持来保证承租人对租赁物实际占有的合法性具有重要作用和意义，其在实现保护承租人的实际租赁需求、实现对物的价值的充分利用、促进物的流转等目的方面，比通过以维持承租人、出租人之间的租赁合同关系得以实现上述目的，具有简捷和直接的优势。这种观点，在房屋租赁登记并不完备的实践中，对解释和处理租赁房屋的合同履行期间可能更妥当一些。