包头小产权房买卖合同的法律效力


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包头小产权房买卖合同的法律效力

文章来源：张万军律师发布者：包头律师张万军发布时间：2014-08-02 21:45:27 阅读：次

　1、效力认定的原则

　　　　关于小产权房房屋买卖合同的效力，在理论界和实务界存在合同有效和合同无效两种对立的观点，两种观点各有利弊。相对而言，认定合同有效则超出了我国当前农村集体土地流转制度的发展阶段，将会对我国土地政策产生极大冲击，将会对我国土地政策的改革和发展起到负面效应。我们认为，考虑到现行政策及公共利益，对于“农民安置房”的买卖，原则上认定无效，可以存在有效的例外情形，“商业小产权房”的买卖一律无效。

　　　 2、认定小产权房买卖合同有效的例外情形

　　对于“农民安置房”的买卖，以下前三种情形可认定有效：

　　　　（1）未取得迁入地农村集体经济组织所在地常住户的出嫁女、入赘男购买小产权房一定条件下认定为有效。农女嫁出后，在男方较为固定地生产、生活，并依赖于男方土地作为基本生活保障的，即使未取得嫁入地农村集体经济组织所在地常住户口，也可以认定其为嫁入地农村集体经济组织成员，在集体经济组织成员内的小产权房交易应当认定为有效。农女嫁出后，未在男方较为固定地生产、生活，户口仍在原集体经济组织，承包地亦未收回，其可以认定为出嫁地农村集体经济组织成员，在该农村集体经济组织成员内的小产权房交易应当认定为有效。农女嫁出后，因为离婚，又回原籍居住生活，但户口未迁回，在原籍亦未重新取得承包地的，可以认定具有出嫁地农村集体经济组织成员身份，在该农村集体经济组织成员内的小产权房交易认定为有效。赘男购买小产权房行为的效力可以参照出嫁女确定。

　　　　（2）租种土地的外村村民购买小产权房可以认定为有效。随着农民劳动力流动性的增加，许多其他农村集体经济组织的成员迁入另一个村集体经济组织，以租种该村的土地务农为主要的、固定的生活来源，如果外村村民在原籍已经丧失了宅基地及其上的住房，则其与迁入地农村集体经济组织成员间的小产权房交易是有效的。

　　　　（3）小产权房已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工和验收,补交土地出让金、交易税费等,依法完善了商品房出售的合法化手续的,可以认定买卖房屋合同有效。

　　　　（二）关于小产权房买卖合同无效后的房屋返还、添附物处理和损失赔偿的问题

　　小产权房买卖合同被确认无效后的房屋返还、添附物处理和损失赔偿问题，与宅基地上房屋买卖涉及到的相关问题基本相同，在此不作赘述。

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