（一）人民法院对农村房产抵押贷款合同效力的认定不一致

     对于农村房产抵押贷款的效力认定，目前在法院系统仍然没有统一的认识。有的法院主张农村房产抵押贷款只要违反强制性规定的一律无效；有的法院则主张农村房产抵押贷款只要符合合同要件的一律有效。这种观点的分歧集中地体现在对农村宅基地房产抵押的态度上。

1、有限有效观点

主张这种有限有效观点的法官认为，只有符合《担保法》规定的抵押才是有效的，超出《担保法》及其司法解释范围的一律无效。而《担保法》规定的可以抵押的农村房地产只有抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权、乡（镇）村企业的厂房及其附属的土地使用权。根据《担保法》、《物权法》的有关规定，农村房产设定抵押的，其建筑物范围内的建设用地使用权一并抵押，而宅基地禁止抵押，因此农村宅基地房产是禁止设定抵押的[ 《担保法》第三十七条第二款、《物权法》第一百八十二条]。这种观点的视野下，农村房产抵押贷款可操作的抵押物的外沿是非常小的，绝大部分的农民没有可以用作抵押的农村房产，实际上无法解决他们融资难的问题。但其支持者认为，在现有法律规定范围内操作农村房产抵押贷款，能够将坏账可能降至最低，最大限度的保护金融安全。

 2.有限无效观点

主张这种有限无效观点的法官认为，法律并没有对农村宅基地房产的流转作出禁止性的规定，而仅仅是以《通知》的形式规定，农村的住宅不得向城市居民出售[ 1999 年5 月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》]。但同样有一个通知规定，农民有买卖宅基地房屋的权利[ 1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第2项规定：“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”]。既然农村宅基地房产所有权的转移都没有禁止，为什么要对农村宅基地房产的抵押设置禁止性的规定。他们还认为，一份合同，只要是双方平等协商、自由签订,就不存在合同无效的情形, 就应该肯定合同的效力，且司法中也曾经有肯定农村宅基地房产买卖合同有效的意见[ 最高法院（1992）民他字第8号批复曾认为：农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。]。据此，这种观点认为，农村宅基地房产抵押贷款应当是有效的，从而大大地扩大了农村房产抵押贷款的抵押物外沿，使农民的融资途径明显增多。

长期以来，法院对农村房产的买卖和抵押案件的态度摇摆不定，有时支持买卖和抵押成立，有时支持行为无效。这种态度虽然在很大程度上受到了案件受理当时国家土地政策的影响，但从另一个方面讲，因为没有明确的统一的关于农村房产买卖抵押的法律制度，也让法院在处理该类案件时无所适从。而法院的这种无所适从，实质上已经让一些涉及农村房产的民间抵押借贷的借款人受到了损害。作为农村房产抵押贷款的借款人――各金融机构，从维护自身金融安全的角度出发，在法院判决不统一的情况下当然不可能放开农村房产抵押贷款，最终受到损害的还是广大的农民。

（二）相关部门对农村房产抵押贷款的协助、配合难

不仅法院对农村房产抵押贷款的审理无所适从，政府相关部门对农村房产抵押贷款也处于举棋不定的状态，特别是和法院处理该类案件相配合的政府文件更是少之又少，目前比较详尽的仅有《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，而且还是2004年的司法解释，针对的也仅仅是执行案件的问题。

实际上，在农村房产抵押贷款的处理过程中，面对的不仅是政府部门的配合问题，还牵涉了政府对土地的管理制度。在相关案件的处理当中，法院还需要面对农村基层组织的配合问题。

1、政府部门对农村房产抵押贷款的顺利放行和法院处理相关案件的举步维艰形成鲜明对比

目前农村房产抵押贷款的流程一般是这样的：双方商谈农村房产抵押贷款合同的文本；农村基层组织在该合同文本上盖章表示同意或者另外出具同意房产抵押的证明；对拟抵押的农村房产进行估价；双方签订农村房产抵押贷款合同；双方持已经农村基层组织盖章并且签字的合同以及农村房产的产权证书到房产管理部门办理他项权登记；办理他项权登记后，金融机构向借款人放款。在一般的情况下，以上流程中的所有政府相关部门对农村房产抵押贷款合同的审核都是比较宽松的，农民能够很顺利的依照程序获得金融机构的贷款。

但是，一旦农民无法归还贷款，那么金融机构就只能向法院寻求实现对农村房产的抵押权利，而法院不仅要在审理时对抵押贷款合同是否有效而小心翼翼，在执行中更是需要各相关部门的配合，只要有一个部门没有沟通好，抵押房产就没办法处理，就会使金融机构的抵押权落空。

2、农村基层组织对农村房产抵押贷款的决定权过大，成为此类案件处理的最大阻碍

严格来讲，农村基层组织是农村村民的自治组织，不具有一级政府组织的职权。但在实际上，农村基层组织行使了农村事务的许多职能。在农村房产抵押贷款案件上，因为《土地管理法》赋予了农村基层组织管理农民集体所有土地的权力，所以农村基层组织对农村房产抵押贷款案件的处理具有很大的决定权。如农民在办理房产抵押时，需要农村基层组织的同意，而法院在需要对抵押房产进行强制的评估拍卖处理时，也要征求农村基层组织的意见，如果农村基层组织不同意，那么案件只能暂时中止。而农村基层组织与村民都有着千丝万缕的联系，有的考虑村民的面子问题，有的怕村民把矛盾转到村里，有的怕法院处理掉抵押房产后，无法对无房的村民进行安置，多数只同意抵押房产不同意处理房产，结果金融机构的抵押债权无法实现，而很多矛盾被转移到了法院。

3、政府相关部门协助办理抵押登记、协助过户存在障碍

农村房产抵押贷款纠纷，不仅涉及民事法律关系，还涉及行政管理关系和金融管理关系。比如一家企业，将厂区内已经办理了农村集体建设使用权证和未办理使用权证的房产土地一并向银行办理抵押贷款，在这样一个纠纷关系中，就会产生贷款案件本身的法律关系、土地权证办理的行政管理关系和银行发放贷款的金融管理关系的交集。已经办理权证的部分在所不问，从法律关系上来讲，未办理权证的房产土地显然是不能用来办理抵押贷款的；从行政管理关系上来讲，农村集体土地未办理权证，而直接被用来建厂生产的情况客观的存在；从金融管理关系上来讲，为何向未办理权证的农村集体土地发放抵押贷款，显然又是金融内部监管部门所负责的。法院在处理这样一个案件时，就需要协调好与政府土地管理部门、金融监管部门、农村基层组织之间的管理和利益关系。对于允许补办土地使用权证，金融监管部门也认定该项贷款有效的，则在办理后，认定相关法律关系有效。如不同意办理土地使用权证，或者金融监管部门认定此类贷款，则认定抵押贷款无效，判令双方恢复缔约前的状态。

（三）防范漏洞问题

农房抵押贷款改革与其他改革一样，需要从制度设计上避免某些人利用或以改革为名，谋求不正当利益，因而需要防范可能影响改革顺利进行的漏洞。我们认为，农房抵押贷款改革，可能的漏洞主要包括：将借款人为非金融机构的抵押贷款纳入改革的范围，贷款用途的非农化及宽泛化，以处分抵押贷款的农房为名、进行农房的炒买炒卖或达到成片宅基地由法院等单位集中流转、处分的目的。对于这些漏洞，我们可以从以下几方面加以堵塞：农房抵押贷款的借贷双方当事人必须是特定村集体经济组织的成员并且拥有集体土地使用证和房产证和经主导这项改革的政府农办等单位同意办理这项业务的金融机构，禁止城镇居民或其他非本集体经济组织成员将他人的农房作为抵押担保；贷款用途须经贷款的金融机构审核并报县区级农办及镇乡、街道农办备案，并有借款人所在村的证明或农房抵押贷款农户创业指导中心的意见，严禁将贷款挪作他用，贷款个人

（四）民生、保障问题

农房抵押贷款改革成功的关键除了降低银行的风险、使其（继续）愿意从事这项业务外，还需要对借款农户创业失利、其唯一（通常是一户一宅）房屋被处置以归还贷款后个人及其家庭的居所保障问题。我们认为，办理农房抵押贷款合同登记和办理这类案件、处分抵押农房时，应当按照浙高法〔2009〕250号文件第9条的规定，注意以他人的居所担保或贷款银行与政府为借款人及其家属提供经济适用方、廉租方等各种方式保障农民享有的承包土地和必要的生活住房，防止农民彻底丧失承包土地和基本生活住房。