001 买卖型以房抵债合同的性质及效力 （文/娄永・二审承办人 胡哲）

【裁判要旨】买卖型以房抵债合同订立于债务履行期届满前，其实质为非典型担保合同，一般认定为担保有效，但债务人不得基于该合同主张移转房屋所有权。若该合同订立于债务履行期届满后，则其实质为债务履行方式变更协议，一般亦认定为有效，债权人可以基于该合同主张移转房屋所有权；如债务人认为房屋价值远超欠款，可主张合同撤销权。

【注】（原文摘录）《最高人民法院公报》曾于2014年第12期发布案例表达了这个观点，认为当事人之间存在买卖和借贷两个法律关系，买卖合同为借款提供担保，借款合同为买卖合同设解除条件，两份合同均有效，债务人对履行哪份协议具有选择权。当事人之间仅约定到期履行买卖合同，并未约定物权直接变更，因此不构成流押。

俩俩相忘-辛晓琪

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002 担保型买卖合同债权人应根据基础法律关系主张权利 （文/杨蔚・二审承办人 齐兴宇）

【裁判要旨】司法实务中日渐增多的“名为买卖实为担保”的担保型买卖合同构成通谋虚伪意思表示，买卖作为虚伪行为无效，当事人无法据此主张权利；担保为隐藏行为构成让与担保，虽然有效，但因法律并未规定强制清算义务，亦无法律认可的债权清偿方法，使得让与担保功能难以实现，故担保型买卖合同的债权人仅能居于其与债务人的基础法律关系保护其权利。

【注】（原文摘录）意思表示包括主观上的“意思”和客观上的“表示”两个要件，当行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施民事行为从而导致“意思”与“表示”不一致时，即构成通谋虚伪行为。通谋虚伪行为包含两个行为，一是伪装行为，及当事人通谋表示虚假意思的行为。二是隐藏行为，即当事人间达成一致的真实意思的行为。

【注】《中华人民共和国民法总则》

第一百四十六条 【虚假表示与隐藏行为效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

【注】《中华人民共和国合同法》

第五十二条 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

【注】《中华人民共和国物权法》

第六条 【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

【注】《中华人民共和国物权法》

第十五条 【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

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来自潜渊律师

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003 买卖型以房抵债合同的理论争点与实务思考 （文/黄卉）

【注】（原文摘录）买卖型以房抵债合同主要是指债权人与债务人签订借款合同的同时、或之前之后，就签订房屋买卖合同，约定若借款到期履行，则房屋买卖合同不再履行；若借款届期未清偿，则履行房屋买卖合同，债权人取得房屋所有权，同时借款本金及利息抵顶房屋买卖合同房款。理论界和实务界对此类合同主要有以下几种观点：（一）让与担保；（二）后让与担保；（三）抵押权说；（四）附条件买卖合同；（五）代物清偿预约。

【注】（原文摘录）买卖型以房抵债合同纠纷的裁判思路：（一）基本思路：诉讼程序的分阶段处理；（二）审判实务思路：考察履行期+是否登记过户。

【注】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

【注】（原文摘录）考虑到后续执行的问题，法官在判决主文判项上也一定会写明“申请拍卖标的物，以偿还债务”，这样执行标的就达到了给付内容明确的条件，避免执行困惑和混乱。

【注】《中华人民共和国物权法》

第九条 【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。