包头钢苑离婚律师团队：分居期间婚内购房算共同财产吗？


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包头钢苑离婚律师团队：分居期间婚内购房算共同财产吗？

文章来源：包头律师事务所发布者：包头律师发布时间：2025-11-12 20:28:20 阅读：次

作者：张万军，江苏连云港东海县人，毕业于西南政法大学，法学博士，现任教内蒙古科技大学法学系，法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师。
一、本案基本事实及裁判观点
1991 年 2 月，李某某与蒲某某登记结婚，次年生育女儿蒲某 1。1996 年 1 月，两人因感情交恶开始分居，李某某曾于当年 4 月起诉离婚后撤诉。1996 年 10 月至 1997 年 2 月期间，蒲某某先后两次支付共计 234793.92 元，用于购买广州市天河区一套建筑面积 71.65 平方米的房屋（下称 “案涉房屋”），该款项占房屋总价的 40%。1997 年 2 月，蒲某某与开发商签订《房地产预售契约》，约定剩余 60% 房款通过按揭方式支付。
1997 年 4 月，李某某再次起诉离婚，同年 5 月法院开庭审理时，双方均未提及案涉房屋的存在。当年 6 月，经法院调解，两人自愿离婚，调解书明确婚生女由李某某抚养，列明了电视机、钢琴等低值家庭财产的归属，约定 “双方各人存款归各自所有”“各自所借债务由各人自行偿还”，蒲某某另行支付李某某 34000 元。
离婚后，蒲某某于 1997 年 7 月至 2001 年 4 月期间，陆续支付了剩余 352000 元按揭款、16895 元契税及 2641 元办证费。1999 年 3 月，蒲某某与石某某登记结婚，同年 7 月接收案涉房屋并对外出租，2001 年 6 月该房屋登记至蒲某某名下。2023 年 8 月，蒲某某因病去世，李某某偶然得知案涉房屋存在，遂向法院提起诉讼。
李某某诉请要求确认案涉房屋三分之二产权归其所有，石某某、蒲某 1、蒲某 2（蒲某某与石某某之女）配合办理产权变更登记，并返还自 1997 年 7 月起的三分之二租金收益（暂计 78 万余元）。为证明租金主张，李某某提交了广州市房地产租赁管理所公布的租金参考价，但法院先后委托三家评估机构对历史租金进行评估，均因缺乏历史数据无法出具估价报告。
一审法院审理认为，案涉房屋购买事实发生于《民法典》实施前，应适用当时的法律规定。李某某未参与看房、签合同等购房过程，无共同购房合意，且双方购房时已分居、感情交恶，蒲某某的购房行为应属个人行为。同时，离婚前仅支付 40% 房款，60% 房款及相关税费均在离婚后支付，离婚时购房合同未履行完毕，蒲某某尚未取得房屋所有权，结合离婚调解书 “各人存款归各自所有” 的约定，案涉房屋不宜认定为夫妻共同财产。据此，一审法院驳回李某某全部诉讼请求，明确其可就离婚前支付的房款另循法律途径主张权利。
李某某不服一审判决提起上诉，主张蒲某某离婚时隐瞒房屋构成隐藏夫妻共同财产，婚内出资对应的房产份额应属共同财产，一审混淆物权与债权关系，租金收益应依法返还。石某某答辩称李某某对房屋早已知情，主张超过 3 年诉讼时效，且租金计算方式错误。蒲某 1 则认可蒲某某存在隐瞒财产行为，认为婚内购房款应属共同财产。
广州中院二审审理查明，李某某与蒲某某 1996 年 1 月至离婚时确处于分居状态，感情交恶情况属实，一审法院认定的其他事实无误。二审法院认为，案涉房屋虽在婚内购买，但双方分居且无共同购房合意，大部分房款在离婚后支付，房屋产权登记亦在离婚后完成，离婚时蒲某某未取得房屋所有权，李某某主张房屋为夫妻共同财产并要求分割产权及租金的理据不成立。2025 年 5 月，二审法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
案例来源：广东省广州市中级人民法院（2025）粤 01 民终 11307 号民事判决书
裁判要旨：
案涉房屋虽购买于夫妻关系存续期间，但双方分居且感情交恶，无共同购房合意，离婚前仅支付 40% 房款，其余款项及房屋所有权登记均在离婚后完成，离婚时购房合同未履行完毕、购房人未取得所有权，故案涉房屋不认定为夫妻共同财产。
离婚后发现的前述房屋，因不属夫妻共同财产，一方主张分割产权及租金收益的，法院不予支持。
离婚前一方以夫妻共同财产支付的部分购房款，另一方可另循法律途径主张权利。
二、焦点解析：婚内购房认定共同财产的三大核心要素
1. 共同购房合意是认定共同财产的前提
夫妻共同财产的本质是基于婚姻关系的财产共同体，核心在于 “共同” 意愿。我国法定夫妻财产制为婚后所得共同制，但这一规则并非绝对，需结合购房行为的整体性判断。本案中，法院着重考量了李某某未参与任何购房环节这一关键事实 —— 既未看房选房，也未签订购房合同，更未就购房事宜与蒲某某达成合意。
结合双方 1996 年起即分居、感情交恶的背景，这种 “未参与” 并非疏忽，而是缺乏共同购房的意思基础。从法律逻辑来看，夫妻对共同财产享有平等处理权，但这并不意味着一方可擅自代表另一方作出重大财产决策。购房属于典型的重大财产处分行为，需以双方共同意思表示为前提，若一方在婚姻关系恶化期间独自完成购房全流程，且无证据证明另一方知情或追认，法院通常不会认定为共同财产。
实践中，认定共同购房合意的证据包括共同看房记录、共同签订的购房合同、共同支付房款的凭证等。反之，若一方刻意隐瞒购房事实，另一方完全未参与且不知情，即便购房行为发生在婚内，也难以构成法律意义上的 “共同购房”。
2. 出资构成直接影响财产性质界定
购房款的资金来源和支付时间，是判断房屋产权归属的重要依据。本案中，房屋总价 58 万余元，李某某与蒲某某婚姻存续期间仅支付 40% 房款，其余 60% 房款及契税、办证费等均由蒲某某在离婚后以个人财产支付。
根据 “谁出资、谁受益” 的基本财产原则，离婚后蒲某某的个人出资应对应相应的财产权益。虽然婚内支付的 40% 房款源于夫妻共同财产，但这并不必然导致房屋整体成为共同财产。法院的裁判逻辑是，房屋作为不可分割的不动产，其产权归属需结合全部出资情况综合判断，而非仅依据部分出资就认定整体产权性质。
从法律规定来看，无论是《民法典》实施前的《婚姻法》，还是现行《民法典》，均强调夫妻共同财产的 “所得” 属性 —— 即财产权利的取得需发生在婚姻存续期间。本案中，蒲某某在离婚时仅享有购房合同债权，并未取得房屋所有权，离婚后的出资行为才是其最终取得房屋产权的关键，这部分出资对应的产权自然应归其个人所有。
3. 婚姻状态对财产认定的影响边界
本案中，“分居期间” 这一婚姻状态成为裁判的重要考量因素，但这并非意味着分居必然导致财产分别所有。法院的核心考量是，分居且感情交恶的状态，进一步印证了双方无共同购房合意的事实。
我国法律并未规定分居期间夫妻财产自动转为分别所有，婚内所得仍属共同财产的原则依然适用。但在分居状态下，夫妻双方缺乏家庭共同生活的基础，一方独自进行的重大财产处分，更难被认定为为家庭共同利益所为。若分居期间一方擅自购房，且无证据证明购房款用于夫妻共同生活或双方共享房屋权益，法院倾向于认定为个人财产。
这一裁判逻辑既符合夫妻共同财产制的立法本意，也兼顾了婚姻关系的实际状态 —— 婚姻的核心是情感与生活共同体，当这一基础不复存在时，财产认定也应尊重双方各自的独立决策和付出。
三、维权提示：离婚后财产纠纷的举证与权利边界
1. 隐藏夫妻共同财产的认定需满足核心条件
李某某主张蒲某某隐瞒房屋构成 “隐藏夫妻共同财产”，但法院未予支持，核心原因在于案涉房屋本身不属夫妻共同财产。实践中，认定 “隐藏夫妻共同财产” 需满足两个关键条件：一是被隐藏的财产确属夫妻共同财产；二是一方存在故意隐瞒、不让对方知悉的行为。
根据《民法典》第 1092 条规定，离婚后发现一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产的，可向法院请求再次分割，诉讼时效为发现之日起 3 年。但这一权利的行使，需以财产本身属于共同财产为前提。若财产本身为一方个人财产，即便离婚时未披露，也不构成 “隐藏夫妻共同财产”。
本案中，石某某提出李某某的主张超过诉讼时效，但法院未就此作出单独认定，因房屋不属共同财产，时效问题已无审查必要。实践中，若确属隐藏的共同财产，诉讼时效应从权利人知道或应当知道财产存在之日起计算，而非从离婚之日起算。
2. 离婚后财产纠纷的举证责任分配原则
“谁主张，谁举证” 是民事诉讼的基本原则，离婚后财产纠纷也不例外。本案中，李某某主张房屋为共同财产，需举证证明存在共同购房合意、购房款为共同财产出资等关键事实，但她未能提供有效证据证明自己参与购房或知情，应承担举证不能的法律后果。
主张对方隐藏共同财产的当事人，需承担三项举证责任：一是证明该财产在婚姻存续期间取得；二是证明该财产属共同财产（如资金来源于共同收入）；三是证明对方存在隐瞒行为（如离婚时未披露、刻意隐匿财产线索）。
就租金收益主张而言，李某某提交了租金参考价，但因历史租金无法通过评估确定，法院驳回了该项诉求。这提示当事人，主张财产收益时，需提供能够准确核算收益的证据，若证据不足以支持具体金额，可能面临诉求不被支持的风险。
3. 未取得所有权房屋的处理规则
离婚时房屋尚未取得所有权（如未办理房产证、按揭未还清），这类财产如何处理？根据相关司法解释，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向法院提起诉讼。
本案中，离婚时案涉房屋未办理产权登记，蒲某某仅享有购房合同债权，法院未直接认定房屋归属，而是结合后续出资和产权登记情况，最终认定为蒲某某个人财产。这一处理方式符合 “物权法定” 原则 —— 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，离婚时未登记的房屋，难以认定为已 “取得” 所有权的共同财产。
4. 部分共同出资的救济途径
一审和二审法院均明确，李某某可就离婚前支付的 40% 房款另循法律途径主张权利。这一提示为当事人提供了重要的权利救济方向：即便房屋整体不被认定为共同财产，婚内以共同财产支付的部分购房款，仍属夫妻共同财产，权利人可要求返还相应份额及利息。
实践中，此类诉求的计算方式通常为：以婚内支付的购房款金额为基数，结合房屋增值情况，确定合理的返还金额。权利人需举证证明该部分款项为夫妻共同财产出资，如银行转账记录、工资收入证明等。这一救济途径既尊重了婚内共同出资的事实，也避免了因房屋整体产权归属争议导致的权益失衡。
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