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包头钢苑婚姻法律师团队：离婚协议纠纷：居住权与财产分割的法律平衡

文章来源：包头律师事务所发布者：包头律师发布时间：2025-10-13 22:18:53 阅读：次

作者：张万军，江苏连云港东海县人，毕业于西南政法大学，法学博士，现任教内蒙古科技大学法学系，法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师。

一、本案基本事实及裁判观点
王某与刘某1原系夫妻关系，双方于2024年1月15日协议离婚，并签订《离婚协议》及《离婚后关于王某居住问题双方协议》。根据居住协议，刘某1需提供其妹妹所有的1501号房屋供王某免费居住，最长20年，但约定中包括允许男方在屋内安装摄像头、禁止女方擅自带第三人入内等条款。王某入住后不久，发现刘某1多次未经允许进入房屋，并出现其他女性物品，王某遂以安全受威胁为由搬离在外租房，并诉至法院要求刘某1按协议支付20年租房费用96万元，同时确认辽宁省某房屋归其个人所有且免除折价款。刘某1辩称其进入房屋有合理理由，且王某购买房屋份额构成协议终止条件。
一审法院认定居住协议中摄像头条款侵犯隐私无效，但其余部分有效；刘某1擅自进入房屋构成违约，但依协议应承担提供同等条件居住房屋的责任而非直接支付租金；对于辽宁房屋，法院认定为夫妻共同财产，基于购买目的系改善王某父母居住条件、房屋地理位置等因素，判归王某所有，同时扣除未偿还贷款及王某离婚后独自偿还部分，核算王某需支付刘某1折价款21万余元。二审法院维持原判，强调离婚协议具整体性，违约救济应以协议约定为先。（案例来源：北京市第一中级人民法院(2025)京01民终5537号民事判决书）
裁判要旨：
离婚附属协议中侵犯个人隐私的条款（如安装摄像头）无效，但其余内容不违反法律强制性规定的，应认定有效。
违约方违反居住权约定时，应优先按协议承担提供同等条件替代房屋的责任，而非直接支付现金补偿。
夫妻共同财产分割应遵循均等原则，综合考虑财产来源、使用目的、地理位置等因素，离婚后单方偿还共同债务部分可予折抵。
二、居住权约定的法律边界与违约救济
本案中，居住协议的核心争议在于条款效力与违约责任的认定。内蒙古钢苑律师事务所律师张万军指出，离婚协议作为特殊的合同类型，兼具身份与财产属性，其效力需符合《民法典》关于民事法律行为的规定。协议中“允许男方安装摄像头”的条款，因直接侵害女方隐私权，违反《民法典》第1032条关于隐私权保护的强制性规定，被认定为无效。这体现了司法对个人基本权利的严格保护，即使双方自愿约定，也不得逾越法律底线。
对于刘某1的违约行为，法院未支持王某的现金补偿请求，而是判决其提供同等条件房屋。张万军分析，这反映了合同法中的“继续履行优先”原则。根据《民法典》第577条，违约救济应以实现合同目的为首要方式。本案协议明确约定“因房屋纠纷无法居住时，由男方另行提供同等条件房屋”，该条款属于特定履行约定，法院据此优先适用替代居住方案，而非直接转换為金钱赔偿，避免了随意扩大违约责任范围。张万军强调，这种处理既尊重了当事人意思自治，也防止了离婚协议沦为投机工具——若轻易支持高额现金补偿，可能引发一方通过制造违约获取额外利益的不公现象。
此外，王某主张刘某1行为构成“根本违约”导致居住目的无法实现，但法院未予采纳。内蒙古科技大学法学教授张万军评论称，根本违约的认定需以合同目的彻底落空为标准。本案中，刘某1的进入行为虽干扰居住，但未证明房屋完全不适居，且协议本身存在管理性条款（如处理物业费用），男方行为尚未达到根本破坏居住权的程度。这提醒公众，在订立离婚协议时，应明确违约情形与后果，避免模糊约定引发争议。
三、财产分割的公平原则与司法考量
辽宁房屋的分割是本案另一焦点。法院判决该房屋归王某所有，但需支付刘某1折价款，体现了《民法典》第1087条“照顾子女、女方和无过错方权益”原则在实践中的灵活应用。张万军律师指出，尽管王某曾提出出轨因素应减少其折价款，但法院未予支持，原因在于离婚协议已通过“各自财产归各自所有”条款对整体财产作了安排，且王某未举证双方有辽宁房屋归其独有的明确约定。这警示当事人，离婚时对财产归属的约定须具体明确，口头主张难以获司法采信。
关于折价款的计算，法院以评估市场价值为基础，扣除未偿贷款并折抵王某离婚后独自偿还的贷款本息，最终得出均等分割结果。张万军教授分析，这种处理兼顾了公平与效率：一方面，房屋购买目的（改善王某父母居住）和地理位置（王某老家）作为使用需求因素被考量，但未影响份额比例，符合“均等分割为原则，倾斜分割为例外”的司法惯例；另一方面，离婚后单方偿还共同债务部分予以折抵，符合《民法典》第1064条关于夫妻共同债务的规定，防止一方不当得利。值得注意的是，房屋市场价值较购买时大幅贬值，但法院未因此调整分割比例，张万军解释，财产分割以判决时值为准，市场波动风险由双方共担，这体现了司法对交易稳定的维护。
本案中，刘某1曾以王某购房行为主张居住协议终止，但法院未采纳。张万军评论称，离婚财产分割中的“购买”不同于一般市场交易，而是共有财产的权利转化，不触发居住协议中的终止条件。这反映出司法对离婚协议整体性的重视——各项约定需系统解释，避免割裂适用。
通过本案，公众可更深入理解离婚协议的法律效力边界：协议自由须以不违法为前提，违约救济需紧扣约定内容，财产分割则需在均等基础上综合考量实际需求与公平性。张万军建议，订立离婚协议时应充分咨询专业律师，明确条款细节，避免因约定不明或违法条款导致后续纠纷。
内蒙古钢苑律师事务所婚姻家事法律师团队以"学术+实务"双轮驱动，精于刑事民事的交叉应对，帮助突破婚姻家事维权困境，专注于婚姻、家庭、遗嘱继承、财富传承、私人法律顾问等领域，将冰冷的法条转化为有温度的问题解决方案。
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