史本斐、史永安与周莉、宋红彬第三人撤销之诉纠纷案

【关键词】

经济适用住房转让 拆迁安置 社会公共利益 合同效力

【裁判要点】

转让未满上市交易年限的经济适用住房，合同效力应当依据房屋取得缘由是否具有社会保障性质作相应认定。

转让“城市低收入住房困难家庭”具有社会保障性经济适用住房的，未满年限，损害社会公共利益，合同无效；

转让拆迁安置取得经济适用住房的，非因社会保障性而取得，未满年限，合同有效。

【基本案情】
周莉与宋红彬于 2006 年 10 月登记离婚。离婚协议书约定，双方共有的摄山东阳四队240 平方米房产归周莉所有。离婚后，该房产未办理过户手续，仍登记在宋红彬名下。

2007 年 7 月 10 日，宋红彬与栖霞区拆迁办签订“征地房屋拆迁补偿安置协议”约定，栖霞区拆迁办拆除宋红彬上述房屋，支付宋红彬房屋补偿款 681118 元，其中 556847 元按《南京市经济适用住房管理实施细则》规定的申购经济适用房程序和要求，申购总建筑面积 155 平方米的拆迁安置房。

2009 年 5 月 16 日，宋红彬申购拆迁安置房两套，一套 202室，建筑面积 65.47 平方米，房款 160806 元；另一套 404 室，建筑面积 89.9 平方米，房款 226447 元。

2010 年 6 月 6 日，宋红彬与史本斐、史永安父子（以下简称史本斐父子）签订 202 室房屋买卖协议。协议约定：房屋成交总价 255000 元；宋红彬保证该房产无权属争议；五年后可以上市交易时，宋红彬无条件配合过户，史本斐父子应于过户手续完成后三日内付清购房余款 25000 元。协议签订后，史本斐父子付给宋红彬购房款 230000 元，宋红彬将房屋钥匙、水卡、电卡一并交付史本斐父子。史本斐父子装潢后入住。

2014 年 6 月 25 日，周莉以宋红彬为被告，向南京市栖霞区人民法院（以下简称栖霞区法院）提起离婚后财产纠纷诉讼，要求确认 202 室、 404 室房屋归其所有。宋红彬确认该两套房屋归周莉所有，未陈述 202 室房屋已出卖史本斐父子的事实。2014 年 9 月 26 日，史本斐父子向栖霞区法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求宋红彬履行房屋过户手续。其间，栖霞区法院就周莉诉宋红彬离婚后财产纠纷案作出（ 2014）栖龙民初字第 303号民事判决（以下简称 303 号判决），确认 202 室、 404 室两套房屋均归周莉所有，宋红彬协助周莉将上述房屋所有权证和国有土地使用权证登记在周莉名下。

史本斐父子得知 303 号判决结果后，于 2014 年 12 月 3 日撤回房屋买卖合同纠纷案起诉，提起本案第三人撤销之诉，要求撤销 303 号判决，确认 202 室归其父子所有，由宋红彬协助办理房屋过户手续。

【裁判结果】

一审栖霞区法院作出（ 2014）栖民撤初字第 1 号民事判决认为，宋红彬在 303 号案件中未如实陈述 202 室房屋已出卖史本斐父子的事实，史本斐父子有权提起第三人撤销之诉，并已善意取得 202 室房屋。故判决：一、撤销 303 号判决中 202 室房屋归周莉的判项；二、 202 室房屋所有权归史本斐父子所有，宋红彬协助史本斐父子办理 202 室房屋权属过户登记手续，过户费用由史本斐父子承担；三、史本斐父子办妥房屋过户手续后三日内给付宋红彬购房余款 25000 元。

周莉不服提起上诉，请求撤销一审判决，驳回史本斐父子诉讼请求。

南京市中级人民法院（以下简称南京中院）二审作出（ 2015）宁民撤终字第 6 号民事判决认为， 202 室房屋系拆迁安置的经济适用住房。经济适用住房系国家提供政策优惠，为城镇中低收入家庭解决住房困难，具有社会保障性的住房。按照国家和省、市政府经济适用住房相关管理规定，购买经济适用住房后五年内禁止上市交易，满五年后取得房屋所有权证和国有土地使用权证的，可以上市交易，但政府享有优先收购权。宋红彬购买拆迁安置取得的经济适用住房仅一年多，就与史本斐父子签订房屋买卖协议转让 202 室，既破坏了政府对经济适用住房的管理秩序，也损害国家利益和社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，宋红彬与史本斐父子签订的 202 室房屋买卖协议无效，史本斐父子不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意第三人。故判决：一、撤销栖霞区法院（ 2014）栖民撤初字第 1 号民事判决；二、驳回史本斐父子诉讼请求。

史本斐父子不服，向江苏省高级人民法院（以下简称省法院）申请再审。

省法院作出（ 2016）苏民申 935 号民事裁定提审本案，作出（ 2017）苏民再 415 号民事判决：一、撤销南京中院（ 2015）宁民撤终字第 6 号民事判决及栖霞区法院（ 2014）栖民撤初字第 1号民事判决；二、撤销栖霞区法院（ 2014）栖龙民初字第 303 号判决中 202 室房屋归周莉的判项；三、宋红彬与史本斐父子继续履行 202 室房屋买卖协议，宋红彬协助史本斐父子办理 202 室房屋权属变更登记，过户费用由史本斐父子负担，史本斐父子于办妥房屋权属变更登记后三日内给付宋红彬购房余款 25000 元。

【裁判理由】

省法院再审认为，本案系当事人转让拆迁安置取得的经济适用住房引发的纠纷。再审争点是，交易时案涉房屋未满当地政府规定的五年上市交易年限，房屋买卖合同效力能否援引合同法第五十二条第四项规定的“损害社会公共利益”作否定性评价。能否援引“损害社会公共利益”条款，需考虑三个方面问题，一是社会公共利益如何界定和把握；二是经济适用住房的社会保障性是否属社会公共利益范畴；三是未满年限转让拆迁安置取得的经济适用住房是否损害社会公共利益。

（一）关于社会公共利益的界定。

何为社会公共利益，现行法律、法规对此尚无具体规定。通说认为，社会公共利益一般是指关系社会不特定多数成员的利益。公共利益的受益范围具有广泛性和群众性，一般为不特定的多数人。且利益需求往往无法通过市场选择机制满足，需要通过有组织的统一行动予以提供。根据现代法治基本要求，一方面，公共利益的救济方式主要为法定条件下的公平补偿和事先补偿，体现了现代法治公平正义的实体价值和公开参与的程序价值；另一方面，采用公共利益的救济方式，应坚持合法性原则。即应当坚持法律保留和法律优先。非因法定条件，不得以出于公共利益考虑对民事主体的基本权利加以限制和克减。一般认为，我国法律规定的社会公共利益，主要包括公共秩序与公共道德两个方面。就公共秩序层面而言，因法律法规的难以穷尽性，将违反公共秩序作为损害社会公共利益加以补充。具体把握，应当根据受益范围和利益需求，判断其利益归属。更重要的是，应当坚持以合法性原则为前提，衡量相应救济秩序可能遭受损害的实际情形。不能离开公共利益的一般要求，片面甚至臆断公共秩序、公共利益。

（二）关于经济适用住房的社会保障性。

目前中央政府层面关于经济适用住房的有关规定，主要是原建设部（现住建部）等七部委联合发布的[2007]建住房 258 号《经济适用住房管理办法》，还有部分散落在国务院各部委出台的相关政策性规定中。根据《经济适用住房管理办法》第二条、第三条规定，经济适用住房，是指由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房，享受国家多项优惠政策，一般由地方政府无偿划拨建设用地，减免相关开发建设规费；面对不特定多数人群，严格限定销售价格，解决“城市低收入家庭”住房困难；预设了公开、合法的程序要求，申购需经过申请、核查、审核、公示、轮候等公开程序。概言之，此类经济适用住房，体现了政府对城市低收入住房困难群体的有组织帮助，目的是解决此类社会群体通过正常市场机制购房的实际困难，使他们能与城市非低收入家庭一样安居乐业，具有鲜明的社会保障性，应当归入社会公共利益范畴。

（三）关于案涉经济适用住房是否涉及社会公共利益的判定。
据前述分析，经济适用住房与社会公共利益的链接点是其鲜明的社会保障性，而非单纯的政策性。甄别的关键在于，房屋取得缘由是否基于救助性社会保障所需。切不可望文生义，以冠有经济适用住房之名而径行认定具有社会公共利益。从《南京市经济适用住房管理实施细则》看，南京市经济适用住房供应对象的范围，比七部委《经济适用住房管理办法》规定的单一主体更为广泛，涵盖困难家庭、被拆迁家庭两大类四种群体。案涉经济适用住房取得的缘由为《南京市经济适用住房管理实施细则》规定的“集体土地上的被拆迁家庭”，直接依据是拆迁人与被拆迁人签订的房屋拆迁安置协议。与七部委《经济适用住房管理办法》规定的“城市低收入住房困难家庭”相比，无论在取得方式、申购面积，还是上市交易年限和土地收益金归属等方面都存在明显不同。实践中，有的被拆迁家庭取得两套或数套经济适用住房。可见，因房屋拆迁而取得的经济适用住房，是以满足可供选择的拆迁安置条件为前提，由拆迁人与被拆迁人协商一致的结果，虽具有政策性，但明显不具有救助城市低收入住房困难群体的社会保障性。究其实质，是地方政府借用经济适用住房的途径而制定的房屋拆迁安置政策，是与被拆迁家庭进行的房屋产权置换。因此，被拆迁家庭的再行转让并不涉及社会公共利益。简单以社会公共利益为由，否定再行转让的合同效力，限制了民事主体对其财产自由处分的权利，于法不合。

综上，经省法院审判委员会讨论决定，未满上市交易年限转让经济适用住房的合同效力，应当根据房屋取得缘由是否具有社会保障性作相应认定。

“城市低收入住房困难家庭”申购取得的经济适用住房，未满年限私自转让的，损害社会公共利益，应依法认定合同无效；

地方政府将经济适用住房用于房屋拆迁安置，被拆迁家庭通过房屋产权置换取得，未满年限转让的，不损害社会公共利益，应依法认定合同有效。