王宝树与厦门高鹏房地产营销策划

                        有限公司居间合同纠纷案

                  关键词：居间如实报告义务  过错责任  房屋中介  合同无效

【裁判要点】

    在居间合同纠纷中，居间人未尽如实报告义务，在其促成的合同被认定为无效时，居间人不得要求买受方支付居间报酬；因此造成买受方损失的，居间人承担赔偿责任。

【案件索引】

    一审：福建省厦门市集美区人民法院( 2014)集民初字第214号(2014年5月5日)

    二审：福建省厦门市中级人民法院( 2014)厦民终字第2034号（2014年9月12日）

【基本案情】

    原告王宝树诉称：2013年1月28日，在被告高鹏公司居间下，原告与卖方（黄远明及黄美秀）签订《房地产预约买卖协议书》。合同约定，原告向黄远明及黄美秀购买坐落于厦门市集美区“古龙御景”×××梯×层××单元房产，购房款总计为93万元。合同签订后，原告依约向卖方支付了部分购房款计312817元（其中包括首付款273847元，银行按揭贷款还款额4700元／月×4月=18800元、办理产权支出的费用6400 +180 +13590= 20170元）；原告亦向高鹏公司支付佣金及代理费共计15800元。由于黄远明及黄美秀购买上述房产时向中国农业银行股份有限公司厦门思明支行（以下简称农行思明支行）贷款，将上述房产抵押给农行思明支行。又因黄远明及黄美秀累计19个月没有向农行思明支行还款，2012年4月黄远明及黄美秀被起诉到法院，并判决向农行思明支行归还借款70万余元。2013年4月1日原告在为黄远明及黄美秀办理上述房产产权证书后（原本合同约定产权证办理由黄远明及黄美秀自行负责，由于黄远明及黄美秀没有时间办理，后委托原告办理，办理费用原告先行予以支付，折抵购房款），上述房产即被厦门市思明区人民法院查封以实现抵押权。由于被告高鹏公司作为房屋买卖的中介机构，有义务将出卖方房屋的真实情况告知买受方，并在提供居间服务的时候书面告知买受方该房屋所存在的风险。因中介机构未尽到相应的义务，导致原告误购因实现抵押权而被法院查封的上述讼争房屋。对于原告的损失，被告高鹏公司应当承担赔偿责任。综上所述，被告的行为严重失职，违反相关法律规定，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉请求判令：(1)被告归还原告佣金、代理费共15800元，被告偿还原告经济损失38970元；(2)请求判令本案诉讼费用由被告承担。

    被告高鹏公司辩称：(1)本案系居间合同纠纷，被告已经促成《房产预约买卖协议书》成立，有权按《居间确认书》《交易服务合同》的约定获得相应报酬，原告无权要求返还。(2)被告在促成《房产预约买卖协议书》前，已告知原告其所购房屋已抵押至农业银行的事实。被告根本不知情黄远明具有实施合同诈骗的故意，不具备“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实”的情形。(3)原告主张的中介费等损失，属于黄远明实施诈骗犯罪造成的，应另行向黄远明主张。

    经审理查明：2013年1月28日，在被告高鹏公司的居间下，原告王宝树与出卖方黄远明及黄美秀签订了《房产预约买卖协议书》(编号：GP0000092)，合同约定，原告向出卖方购买坐落于厦门市集美区“古龙御景”×××梯×层××单元房产，购房款总计人民币93万元。原告、出卖方黄远明及黄美秀、被告高鹏公司三方签订了《居间确认书》《交易服务合同》，合同约定：原告向被告高鹏公司支付居间报酬15000元及交易服务费用800元。

    另查明：出卖人黄远明于2010年3月27日购买了集美区“古龙御景”××楼×梯×××单元房产，并以该房产为其借款设定抵押担保向农行思明支行借款719000元。自2011年6月21日起，黄远明开始逾期未偿还借款。2012年4月，农行思明支行将黄远明及黄美秀起诉至厦门市思明区人民法院，思明区人民法院经审理，于2012年8月13日作出判决。由于上述房产被思明区法院查封等原因，故原告王宝树无法办理房屋过户手续。2013年10月23日，黄远明因涉嫌犯合同诈骗罪，被刑事拘留，同年11月7日转逮捕。2014年1月27日，集美区人民法院判决黄远明以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中骗取他人钱款273847元，数额巨大，构成合同诈骗罪，同时判决责令黄远明退赔王宝树经济损失225847元。

    又查明：出卖方黄远明与黄美秀系夫妻关系，2013年1月24日，在浙江省泰顺县公证处的公证下，委托人黄美秀将办理厦门市“古龙御景”××楼×梯×层××单元房屋的抵押或转让、过户事宜全权委托其丈夫黄远明代为办理。2013年1月31日，在厦门市鹭江公证处的公证下，委托人黄远明将所受黄美秀的上述委托之全部权限转委托给受托人王炳贵，由其代为办理上述事宜。

    经审理查明：双方当事人对原审查明的事实均无异议。本院对原审查明的事实予以确认。

【裁判结果】

    福建省厦门市集美区人民法院于2014年5月5日作出( 2014)集民初字第214号民事判决：一、厦门高鹏房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王宝树居间报酬等费用15800元。二、驳回原告王宝树的其他诉讼请求。

    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    本案案件受理费1169元，减半收取585元，由原告王宝树负担416元，由被告厦门高鹏房地产营销策划有限公司负担169元，被告应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。

    宣判后，厦门高鹏房地产营销策划有限公司向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2014年9月12日作出( 2014)厦民终字第2034号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

    法院生效裁判认为：据原审查明，本案案外人黄远明出售讼争房产给王宝树的行为已被认定为合同诈骗。既为合同诈骗，黄远明与王宝树签订的合同即为无效合同。而高鹏公司作为中介方，依照《合同法》的相关规定，居间人负有如实报告义务，如其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付居间报酬并应当承担损害赔偿责任。故居间人在进行居间活动时对讼争房产应当进行审查，对于影响交易的重要事实对委托人应当如实报告。案外人黄远明因未偿还讼争房产贷款已于2012年8月13日被法院判决需偿还贷款。而该事实与本案交易有重要联系，但高鹏公司并未审查，也未如实向王宝树报告，可见高鹏公司未尽到居间人的义务，损害了委托人的利益，且讼争房屋买卖合同无效，其不得要求支付报酬。原审判决其返还中介费正确，本院予以维持。至于王宝树缴纳的中介费数额，王宝树提交的佣金给付确认书、收款收据与其银行卡取款记录足以相互印证，证明其曾向高鹏公司支付中介费15800元。且原审中，王宝树曾要求对收款收据上高鹏公司员工李兴荣的手印进行鉴定，但高鹏公司以无法通知李兴荣为由导致鉴定无法继续。而李兴荣作为高鹏公司的员工，高鹏公司有义务配合鉴定，本案无法鉴定系因为高鹏公司的原因导致，高鹏公司应当承担不利的举证责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。

【案例注解】

1．居间人提供居间服务，委托人主张其未尽到相应义务时，人民法院应当根据居间人有无对讼争标的进行必要审查、对于影响交易的重要事实有无对委托人如实报告等情况，认定居间人是否履行了如实报告义务、居间活动是否有瑕疵。

本案系因居间人不如实履行居间义务引发的居间合同纠纷，原告（被上诉人）王宝树主张，被告（被上诉人）高鹏公司作为房屋买卖的中介机构，有义务将出卖方房屋的真实情况告知买受方，并在提供居间服务的时候书面告知买受方该房屋所存在的风险。因中介机构未尽到相应的义务，导致原告误购因实现抵押权而被法院查封的上述讼争房屋。对于原告的损失，被告高鹏公司的合法权益，给原告造成了严重的损失。被告（上诉人）高鹏公司质证认为，高鹏公司在促成《房产预约买卖协议书》前，就已告知王宝树其所购房屋已抵押至农业银行的事实。《房产预约买卖协议》也就房产被抵押的事实做了描述。

    居间人不仅要如实报告订约机会，而且要将其所知的一般对于订立合同有影响的事项，如相对人的信用状况、所介绍买卖房屋的瑕疵等情况都要如实告知委托人。本案中，作为居间交易对象的讼争房屋在权利上存在重大瑕疵。如前所查明，房屋由出卖人黄远明及黄美秀抵押给农行思明支行，逾期未偿还借款，农行思明支行已经诉诸法院，法院已作出判决，后又因出卖人未履行法院生效判决讼争房屋被思明区人民法院查封。被告高鹏公司作为房屋买卖的中介机构，依法应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，负有一定义务详细了解、查明出卖方房屋的真实情况，并在提供居间服务时协助原告防范交易房屋所存在的风险。被告在履行居间事务过程中，对讼争房屋真实的按揭欠款数额、是否存在涉诉事宜等权利瑕疵未能如实报告，未尽到相应的谨慎注意义务。因此，法院认定居间人高鹏公司对委托人王宝树未履行如实报告义务，居间活动存在瑕疵。

    2．居间人未尽如实报告义务，因讼争标的存在权利瑕疵导致合同目的无法实现，或者当其促成的合同被认定为无效时，居间人不得要求支付居间报酬；如果居间人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形，还应当承担损害赔偿责任；如果不存在上述故意，则不必承担损害赔偿责任。

    本案中，虽然高鹏公司促成了合同成立，但由于居间人未如实履行报告义务，因讼争房屋权利瑕疵导致原告无法实现合同目的。根据公平原则，被告理应对居间事务瑕疵承担相应责任，不得要求支付报酬，关于原告主张的银行按揭贷款还款、办理产权支出费用等损失，因本案房屋交易无法实现系出卖人黄远明犯合同诈骗罪所导致，居间人不存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的情形，根据《合同法》第四百二十五条第二款的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告王宝树并未提供证据证明居间人即被告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况之情形，故原告要求被告承担损害赔偿责任的主张缺乏事实和法律依据。