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2011年2月24日至25日，温州市人民政府行政复议办公室、温州市中级人民法院共同牵头召开全市行政复议与行政审判联席会议第五次会议。最高法院行政庭审判长王振宇、浙江省高级法院行政庭庭长蒋中东、市中院副院长邱志丰、市法制办副主任王旭东出席了会议。全市各县（市、区）法院、政府法制办、房管局相关部门负责人参加会议，并就最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称“《规定》”）施行后，房屋行政登记和相关行政复议、诉讼涉及的法律问题进行了深入研讨。现将基本达成共识的问题综述如下： 一、“合理审慎”审查标准的概念界定 《规定》第十二条明确“合理审慎”是房屋登记机构办理房屋登记应尽的职责。“合理审慎”是指：房屋登记机构工作人员秉承认真负责的态度，运用登记人员普遍具备的业务知识，在法定职权范围内充分利用现有技术手段，根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十七条至第二十二条以及《办法》针对不同登记类型所作的具体规定，对房屋权属问题进行审核，决定是否登记。 二、对房屋登记申请人的审查标准 （一）申请人必须到场签字，房屋登记机构工作人员应当当面确认办理登记系申请人的真实意思表示。 （二）在相关复议、诉讼中，登记材料上的签字经审查确系申请人所为的，则认定其已到场。即便当事人有证据证明没有亲自到场，只要登记材料上的签字真实，原则上认定系其本人申请登记。 （三）在相关复议、诉讼中，房屋登记材料上的签字经证实并非申请人所为，原则上认定当事人没有亲自到场办理登记申请。但房屋登记机构如有证据证明当事人冒充申请人到场骗取登记，且足以乱真的，可以认定已尽合理审慎的审查职责。 三、对房屋登记材料的审查标准 （一）登记机构应当要求申请人提供材料原件。申请人应在提交的材料上签字或盖章。因客观原因确实不能提供原件的，复印件应经原件保存单位确认与原件一致。 （二）登记机构工作人员应当运用本职业务知识和现有技术手段，仔细核查材料的真实性。如在事后的复议、诉讼中发现相关材料存在明显的伪造痕迹，则认定登记机构未尽合理审慎审查职责。 （三）申请人委托他人办理登记的，房屋登记机构应当要求相关人员亲自到场签署委托文件，或由相关人员出具经公证的委托书。 （四）有关部门就申请登记房屋相关事项作出的先前行政许可、审批行为，以及公证机关出具的公证文书，可以作为办理房屋登记的依据。但上述行政许可、审批行为和公证文书如存在重大违法或明显与事实不符等情形，房屋登记机构不能作为登记的依据。 （五）根据《房屋登记办法》第三十条规定，申请房屋初始登记，应当提交建设用地使用权证明。建设用地使用权证明一般指土地使用权证书。 四、对房屋共有情况的审查标准 房屋登记机构应当对申请登记房屋的共有情况尽充分注意义务。 如申请登记材料不能反映共有情况，房屋登记机构应向初始登记的申请人和转移登记的受让人询问房屋是否为共有，并说明隐瞒事实的法律责任。上述询问经过和当事人的陈述应制作成书面记录，经当事人签字确认，归档保留。 房屋出让方在《房屋登记办法》施行后办理登记的，其出让房屋时的共有情况以登记簿记载为准。出让方在《房屋登记办法》施行前办理登记的，房屋登记机构在办理转移登记时应对其共有情况进行审慎审查。 五、关于房屋登记更正和撤销 除《房屋登记办法》第八十一条规定的情形外，如房屋登记确有错误，且房屋权利并未被他人善意取得的，房屋登记机构也可以依职权主动撤销原房屋登记。 房屋登记机构在撤销登记前，应告知当事人相关事实和撤销理由，并听取当事人的陈述和申辩。撤销决定的内容不能对房屋的权属关系进行确认。 六、单方申请房屋登记的适用范围 根据《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。除该条第二款规定的情形外，原则上不能由当事人单方申请。在实践中，房屋转让后出让人死亡，买受人单方申请办理登记的；协议离婚后，一方拒不履行离婚协议中有关房屋权属的约定，另一方自行申请登记的，房屋登记机构不能直接办理房屋所有权转移登记。 七、房屋买卖协议经预告登记后，一方当事人死亡的，房屋所有权转移登记的处理 房屋买卖协议经预告登记后，买受人死亡的，权利义务转移至买受人的继承人。房屋登记机构在有关买受人继承人的事实清楚、意思表示明确的情况下，根据申请，办理房屋所有权转移登记。 房屋买卖协议经预告登记后，出卖人死亡的，出卖人的继承人应当协助买受人办理转移登记。房屋登记机构在有关出卖人继承人的事实清楚、意思表示明确的情况下，根据申请，办理房屋所有权转移登记。 八、农村宅基地上房屋所有权主体认定 房屋登记机构根据土地、规划等相关部门行政审批文件上明确且一致的农村宅基地使用和房屋建设主体，认定房屋所有权主体，办理房屋所有权初始登记。 九、房屋登记簿作为行政案件证据提交的问题 根据《房屋登记办法》的规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据；记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。同时，“记载于登记簿”是决定房屋登记行政效力产生的重大程序。因此，在房屋登记行政复议或者诉讼中，房屋登记机构应当向复议机关或者人民法院提交包含实际登记内容的登记簿纸质输出格式，作为证据房屋登记行为合法的证据。 建议房屋登记机构尽快根据《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》的规定，建立统一、完备的房屋登记簿管理制度。 十、房产登记行政复议与《规定》的衔接问题 房产登记行政复议中涉及复议受案范围、复议申请人资格、复议方式，以及基础民事纠纷解决程序和行政复议程序衔接等方面的问题，行政复议机关按照《规定》确立的基本精神和原则执行。但涉及民事主体的赔偿责任等方面，行政复议机关不能按照《规定》执行。 | 
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