（2009年10月11日自治州分院审判委员会第33次会议通过）

 第一条 为规范和统一涉及农村房屋宅基地纠纷案件的审理，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《新疆维吾尔自治区实施办法》、《最高人民法院关于当前形势下进一步做好涉农民事案件审判工作的指导意见》等法律、法规、司法解释的规定，结合自治州审判实践，制定本指导意见。

    第二条 村民之间发生宅基地权属纠纷，向人民法院提起民事诉讼的，不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉或动员当事人撤回起诉，并告知向人民政府申请处理。

    第三条 因宅基地被集体经济组织依法收回，村民向人民法院提起民事诉讼的，不予受理。

    第四条 因在村民尚未登记的空闲宅基地上强行加盖房屋发生纠纷，村民以侵权纠纷向人民法院提起民事诉讼的，不予受理；但在村民已依法登记取得的宅基地上翻盖、加盖房屋造成宅基地使用权人财产损害的除外。

    第五条 1999年1月1日《土地管理法》修订之前，村民将经过依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人的，以及1999年1月1日《土地管理法》修改以后，村民经本集体经济组织同意将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定合同有效。

    具有下列转让行为之一的，转让行为无效：

    （一）城镇居民购买农村住房和宅基地的；

    （二）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的；

    （三）擅自转让农村住房及其宅基地，未经本集体经济组织同意的；

    （四）向本集体组织以外的村民转让住房和宅基地的；

    （五）村民以合建形式变相转让宅基地的；

    （六）受让村民已有住房，不符合宅基地分配条件的。

    第六条 村民签订的转让农村房屋和宅基地使用权合同，所涉及的宅基地使用权在一审起诉前已经依法批准变更的，可以认定合同有效。

    第七条 集体经济组织以外的个人或组织与村民合作在其依法取得的宅基地上建房出售的，应认定合作合同无效。但同一集体经济组织成员经集体经济组织同意合作建房并出售给本集体经济组织成员的除外。

    第八条 同一集体经济组织村民经集体经济组织同意互换宅基地使用权，确属双方自愿，且不违反土地管理法等法律强制性规定的，应当确认合同有效。

    第九条 依法取得并已确认为经营性的集体建设用地转让的，符合土地利用总体规划并依法经人民政府批准的，应确认协议有效。但转让集体公益性用地的除外。

    第十条 村民出租农村房屋和宅基地，不违反国家法律和国家有关宅基地的使用权用途的，出租合同有效。但因出租房屋造成出租村民无住房，而要求解除租赁关系的，应予支持。

    村民单独将宅基地使用权出租给本集体经济组织成员以外的个人或组织，出租合同无效。

    第十一条 村民抵押其宅基地的，抵押协议无效。造成损失的，应根据双方过错各自承担相应责任。

    第十二条 村民将农村住房和宅基地以书面方式赠与同一集体经济组织的近亲属或其他村民，房屋未交付使用，赠与人请求撤销赠与协议的，应予支持，但房屋赠与协议经过公证的除外。

    附义务赠与的受赠人未尽协议所附义务或严重侵害赠与人或赠与人的近亲属，受赠人以房屋已经交付抗辩的，不予支持。

    第十三条 双方签订遗赠房屋抚养协议，因抚养人未履行抚养义务，被抚养的遗赠人请求解除协议，协议有约定的，依照约定办理；没有约定的，符合《合同法》第九十四条法定解除条件的，应予解除。

    第十四条 第三人在村民依法取得的宅基地上建造房屋，双方有约定，且约定不违法法律、法规强制性规范的，依约定办理；约定无效或没有约定的，房屋归宅基地使用权人，宅基地使用权人应予以相应补偿。

    第十五条 合同依法有效的，双方当事人应在签订合同后按照法律、法规规定和合同约定，到行政主管部门办理土地使用权变更登记或其他有关手续。一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记或其他手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持。应责令当事人依法办理土地使用权变更手续或其他有关手续。

    第十六条 村民转让房屋及宅基地合同无效，受让人或其他人在宅基地增设的建筑物或其他不动产，双方应协商折价补偿。协商不成的，应经具有相关资质的中介机构评估后由转让人支付相应价款。

    第十七条 村民将其依法批准修建的房屋，出租有效的，承租人在租赁的农村房屋宅基地上加盖房屋或其他附属物，出租人同意，并就财产返还时附属物的处理有约定的，按照约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归出租人。加盖房屋造成房屋所有权人损失的，承租人应当赔偿损失。

    第十八条 公民请求继承村民宅基地使用权的，不予支持。但依法继承村民农村住房的，宅基地使用权随之转移。

    第十九条 农村集体组织成员一方婚前依法取得的宅基地或婚前以一方父母等共同生活的近亲属名义申请取得的宅基地，夫妻婚后共同建造房屋的，离婚时，应认定该房院属夫妻共同财产。

    夫妻婚后在一方父母原有宅基地内建房，该房屋的投入属夫妻共同财产。

    第二十条 当事人非法转让、出租宅基地使用权的非法所得，人民法院不予保护。如行政主管机关没有对违法行为人进行行政处罚的，人民法院可依照《民法通则》第一百三十四条第三款和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百六十三条的规定对其进行民事制裁，或建议行政主管部门依法处理。

    第二十一条 本意见下发之日起尚未审结的一、二审案件适用本意见；下发之日起已经终审、当事人申请再审或者按审判监督程序提起再审的案件，不适用本意见。

    第二十二条 本意见与新颁布的法律、法规或司法解释不一致的，以法律、法规或司法解释为准。本指导意见不得在裁判文书中引用。