司法裁判规则的建议   

 确定裁判规则需要明确的原则与思路1．必须着眼于解决实际问题，拓宽法律解释的思路。公有住房使用权制度是一个具有高度中国特色的产物，按照传统的民法理论，无论是将其界定为用益物权还是一般合同债权，恐怕都有难以自圆其说的地方。我们不妨调整一下思路，更多地将注意力置于规则设计的实用性和妥当性上，而不必过分执着于理论体系的圆融自洽。即使在一些具体问题的处理上，与传统的民法理论有些许的冲突和不协调，但只要规则设计的结果符合公平正义的大原则，应该是可以接受的。 

  2．必须立足于地方的实际情况。公有住房使用权纠纷又是一个地方特色十分鲜明的问题，全国各地的公房管理政策不尽一致，面临的问题也不尽相同，因此在确走裁判规则的时候，必须立足地方的实际情况，以解决审判实践中最急需解决的问题为出发点，探寻符合本地区实际的问题解决方案，而不必强求与其他省、市保持一致。    3．必须加强与房管部门的协调沟通。公有住房纠纷的解决是一项政策性极强的工作，人民法院应注意与房管部门加强沟通协调，尽量让裁判结果获得房管部门的认可和支持。在条件允许的情况下，可考虑由法院会同房管部门共同研究制定适合实际情况的公房管理政策规定，使其既作为房管部门管理公房的行政执法依据，又成为人民法院审理相关案件的司法裁判依据。  

1、 房屋租赁合同案件裁判规则 

  如前述，公房租赁合同纠纷案件的主要问题是房管部门怠于履行维修义务，是否构成公房承租人拒交或减免房屋租金的理由。从实践情况看，房屋承租人通常只是被动地以房屋欠修为由提出抗辩，一般不就维修问题提出反诉或另诉。对此，有的法院只根据房屋欠修的程度酌情减免租金的数额，但不在判决中涉及维修内容，而是要求承租人（被告）另案起诉解决维修问题：而有的法院则在根据房屋需要维修的程度酌情减免租金数额的同时，还进一步作出了相互履行的判决，即在判决承租人给付租金的同时，判决房管部门对房屋进行修缮。笔者认为，承租人以管理单值未能履行维修义务为由进行抗辩，实际是在行使同时履行抗辩权。为了使原告的请求权能够顺利获得满足，必须消除对方所提出的同时履行抗辩权的障碍，因此即使被告不提起反诉，法院也应该作出相互同时履行的判决，即一方面支持原告要求支付租金的请求（当然应该根据之前欠修的情况，将房屋欠修期间的租金酌情予以减免），同时原告须先消灭对方的同时履行抗辩权，即须自己先履行房屋维修义务。这样处理，更容易被双方当事人接受，也更有利于实现案结事了。此外，公有住房的承租人也可以通过反诉或者另案起诉的方式，依据合同法第二百二十二条，要求产权单位在合理期限内维修房屋。产权单位未履行维修义务的，公有住房承租人可以自行维修，维修费用由产权单位负担。对于产权单位以公有住房承租人拖欠租金为由，要求解除合同收回房屋的请求，人民法院不予支持。 

 2、 权属变更与确认案件裁判规则   

 此类纠纷在当前实践中矛盾较为突出，应予重点关注。如前所述，天津市部分法院着力对此类案件进行诉前调解，一旦调解不成，则以纠纷不属民事诉讼受理范围为由，裁定不予受理。另一部分法院虽然受理，但受理后仍然主要是做当事人的调解工作，尽量争取在当事人达成一致意见后，变更新的公房承租人，而一旦调解不成，即以当事人不能达成协议为由，判决驳回诉讼请求。这两种处理方案的后果是，由于司法不对承租权变更问题进行干预，往往使那些在原承租人死亡后率先实际占据房屋的人成为最大的受益者，而对于未实际占据房屋的其他继承人而言是不公平的。

   笔者认为，人民法院受理此类案件，并依照继承案件规则进行处理，是公平而且必要的。从实体裁判规则看，公有住房本身虽然不属遗产，但公有住房使用权则无疑应属于遗产。如前述，公有住房使用权具有高昂的财产价值，具有可处分性和可变现性，是一种具有高度财产属性的权利。我国继承法并没有将遗产范围限定为所有权，而是公民一切合法财产都属于遗产。既然如应用此，不管将公房使用权界定为物权还是债权，都应该作为遗产来对待。在原承租人死亡后，由某一继承人独得该公房使用权显然有违公平原则。法院审理此类案件的时候，应通过竞价、评估、协商等方式确定诉争公有住房使用权的市场价值，由实际获得公有住房使用权的继承人对其他继承人进行货币补偿。在法律适用上，可以援引合同法第二百三十四条以及继承法的有关规定。

   至于原承租人就公有住房使用权所立遗嘱的效力，也是争议较大的问题。笔者认为，既然公房使用权具有财产属性，就理应容许权利人按自己的意愿进行处分，所以该遗嘱的效力应该获得充分尊重，应当认定有效。

   3、公有住房买卖（置换）合同案件裁判规则   

 当事人没有依照房管部门规定到指定场所进行挂牌、摘牌等交易程序，私下签订公有住房买卖（置换）合同，而房管部门拒绝依此办理承租权变更，应视为合同因行政管理部门原因致履行不能，可依照合同法上履行不能的相关规则加以处理。因双方当事人的民事行为并不违反法律、行政法规以及社会公共利益，而仅仅是不符合房管部门有关政策，合同效力并不能因履行不能而受影响。但由于合同履行不能，依据合同法第九十四条的规定，双方当事人享有合同的解除权。合同解除盾，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。 

 4、 涉公有住房纠纷离婚案件裁判规则

 在离婚案件中，对公有住房的分割应等同于私产房屋的分割方式。1996年最高人民法院出台的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的有关规定，背离了修改后的婚姻法的精神。例如，“婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的”，“离婚后双方均可承租”，这一规定有违婚姻法关于夫妻共同财产与一方个人财产的有关规定。因此，在审理涉公有住房纠纷离婚案件中，不宜再适用此项司法解释，可迳行按照分割私产房屋的方式来处理公有住房的使用权的分割问题。

 法院判决变更公房承租人的案件，通常都会将房管部门列为第三人。但按照习惯做法，离婚案件不列第三人，故房管部门无法参与到离婚诉讼中来。这为法院判决变更公房承租人设置了一定的障碍。但从实践情况看，房管部门对于究竟变更谁为公房承租人通常不发表意见，而是表示尊重法院的判决结果，这又为此类案件的变通处理创造了条件。笔者认为，对于夫妻双方婚后取得的公有住房使用权，应作为夫妻共同财产予以分割，判决由一方继续承租的，应按该公房的市场价值给予另一方补偻。在需要变更承租人的时候（比如，原由夫承租，变更为妻承租），可不列房管部门为第三人，由法院书面征询房管部门意见后作出判决。 

5、 公有住房拆迁安置案件裁判规则 

  如前述，公有住房使用权具有财产属性，理应列入遗产范畴。公有住房原承租人死亡后，在尚未变更或确定新承租人房屋即遇拆迁时，如房屋内无实际居住人，则所有拆迁安置补偿应由全体继承人依继承规则分配。如房屋内有实际居住人的，则应将安置补偿区分为对房屋的补偿与对居住人的补偿两部分。其中对房屋的补偿由所有继承人按照继承的规则分配。而对实际居住人的补偿，比如搬迁补助费、设备迁移补助费、安置补助费、搬迁奖励、困难补助费等，因其具有人身专属性，所以不应作为遗产，而应由实际居住人独得。当然，这里的实际居住人应该是指在原承租人死亡之前。即已经在公房内合法居住的人，或者是在原承租人死亡后，经其他继承人同意迁入公房内居住的人。如果实际居住人是在原承租人死亡后抢先强占进公房的，则应视同为无实际居住人，仍应将全部安置补偿由全体继承人依继承规则分割。 

 6、公有住房腾房案件裁判规则   

 由于公有住房使用权界定上容易发生争议，因此对于涉及公房的腾房案件，应尽可能从租赁合同、占有物返还请求杈等角度寻求裁判依据。当原、被告之间不存在租赁合同、且已经超出占有物返还请求权行使期间的案件，如前面提到的职工多年强占企业公房案、患者多年强占医院病房案，则可以根据侵权责任法第一十五条、第二十一条，以停止侵害、排除妨碍等条款为依据，判令被告腾房。停止侵害请求权与排除妨碍请求权不受诉讼时效的限制。

【资料来源】关于公有住房使用权纠纷案件的调查与分析，课题主持人：张勉（天津市高级人民法院副院长）：课题组成员：吴广、孙欣、李超、高治。