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针对近期不动产司法拍卖中买受人在竞买后对涉案税费缴纳、涉案标的物交付以及所有权转移登记等提出的异议及其所反映出来的问题，高院执行局进行了认真的调研。根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》等法律和司法解释的规定，现就进一步规范不动产司法拍卖中的有关事项提出如下指导意见：
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条和《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条，执行法院在依法确定不动产拍卖的参考价之前，应当查明不动产的权属、权利负担、占有使用、应缴税费、质量瑕疵等事项。其中，权属情况主要包括不动产的权利人及其共有人、共有形式和共有份额，是否存在不动产异议登记、涉及诉讼等权属争议，是否存在国有划拨土地使用权、集体土地使用权等限制转让、买受人资格限制等。权利负担情况主要包括不动产抵押登记、不动产预告登记、不动产查封登记、用益物权负担等。占有使用情况主要包括不动产占有使用人、是否合法占有使用等。应缴税费情况主要包括不动产变价和办理所有权转移登记过程中需要缴纳的营业税、契税、印花税等。质量瑕疵情况主要包括不动产实物现状与登记情况不一致、存在违章建筑等。
执行法院应当通过赴不动产所在地进行现场调查，由国土部门、不动产登记部门、税务部门等有关部门进行协助调查，委托不动产所在地法院进行事项调查，委托司法拍卖辅助机构、审计机构、鉴定机构进行辅助调查、审计、鉴定等方式查明上述情况。对于查明的情况，应当制作不动产现状的调查笔录或者收集其他有关资料，并在拍卖公告中告知竞买人。如不动产存在已知瑕疵，权利负担，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定等需要引起竞买人重视的情形的，还应当根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台予以特别提示。
不动产由案外人占有的，执行法院应当按照沪高法[2015]75号《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》的指引，在裁定拍卖、变卖之后确定参考价之前，在不动产上张贴公告，告知其应当自公告之日起十五日内迁出。案外人认为其对不动产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议，案外人因正当原因未能在公告之日起十五日内提出书面异议的，应当至迟在不动产拍卖成交、以物抵债等裁定作出并送达买受人、接受抵债的申请执行人之前提出，通过案外人异议及其异议之诉的程序审查确认案外人是否合法占有不动产。对于未经案外人异议及其异议之诉审查确认或者未经有关执行当事人一致同意并经执行法院审查认可案外人对不动产享有合法租赁权并占有的，执行法院在拍卖、变卖不动产时不应负担租赁权进行变价。案外人主张在不动产上享有租赁权存有争议、尚未明确的，执行法院不应对不动产进行拍卖、变卖。
案外人主张对不动产享有所有权等实体权利阻止执行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行处理。
三、关于不动产变价前的征询及不动产所有权的转移登记
执行法院裁定拍卖、变卖不动产前，应当按照沪高法[2014]470号《上海市高级人民法院与上海市规划和国土资源管理局关于强制执行出让土地使用权座谈会纪要》的指引，事先书面征询规划土地管理部门有关用地性质、容积率、开竣工日期、使用年限、出让金支付情况等规划和土地管理要求，根据具体情况设定产业类型要求、环境保护要求等统一适用于所有竞买人的拍卖条件，在拍卖公告和特别提示中予以说明。对于买受人的资格，除法律、行政法规和司法解释有特殊规定并在拍卖公告和特别提示中予以说明外，不得限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同的竞买条件。
对于拍卖、变卖的不动产涉及集体土地的，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条，执行法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。对于拍卖、变卖的不动产涉及国有划拨土地的，参照涉及集体土地的方式进行处理。
对于拍卖、变卖的不动产系未办理初始登记的房屋的，应当在裁定拍卖、变卖之后确定参考价之前向房屋登记机构征询能否办理不动产所有权登记，通过征询明确的意见应当作为确定参考价的依据之一，并根据法[2012]151号《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》分别下列情况在拍卖公告和特别提示中予以说明：
（一）具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，办理不动产所有权登记；
（二）暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或者承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；
（三）不具备初始登记条件的，执行法院应当进行“现状处置”，买受人或者承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的不动产所有权登记由买受人或者承受人自行负责。
除依法或者因为买受人、承受人的原因无法办理不动产所有权转移登记之外，执行法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条，在依法拍卖、变卖或者以物抵债后向不动产登记机构发出协助执行通知书，将不动产所有权转移登记到买受人或者承受人名下。
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条和沪高法执[2018]9号《上海市高级人民法院执行局、上海市国家税务局政策法规处和上海市地方税务局政策法规处关于落实本市人民法院与税务部门衔接机制建设相关问题的意见》，执行法院在不动产拍卖公告和特别提示中关于税费承担的内容应当仅针对因拍卖本身而形成的税费（目前为增值税、土地增值税、个人所得税和契税），对于被执行人历史欠缴税费由税务部门负责追缴或者依法申请受偿，执行法院不应在拍卖公告和特别提示中作出规定，也不应载明由买受人承担。对于拍卖本身而形成的税费，相关法律、行政法规规定承担主体的，由相应主体承担（目前增值税、土地增值税和个人所得税由被执行人承担，契税由买受人承担），执行法院不应在拍卖公告和特别提示中作出变更，只有当相关法律、行政法规没有规定或者规定不明的，执行法院才可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体并在拍卖公告和特别提示中予以载明。对于不动产可能涉及水、电、气、物业服务等欠缴费用的，可以在拍卖公告和特别提示中规定由买受人承担。
比如，上海一般规定，“在办理标的物转让登记过程中，依照相关法律法规和政策的规定，在过户过程中所发生的由原权利人及买受人承担的税收和费用（包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、权证工本费、个人（企业）所得税、房产税和其它相关费用，以相关部门最终核定为准），依照法律、法规规定由原权利人和买受人各自负担，原权利人负担的部分由买受人在辅助机构的陪同下先行垫付。买受人自垫付之日起十个工作日内，持有效支付凭证至本院申报退款，逾期视为买受人自愿负担。”
值得注意的是，房产税、企业所得税等算不算拍卖本身形成的税费？在实操过程中有企业反应税局也会要求将被执行人历史应交房产税一并缴纳，是否符合沪高法执[2018]9号里的精神？
即，关于税费承担的内容应当仅针对因拍卖本身而形成的税费（目前为增值税、土地增值税、个人所得税和契税）
“在法院强制执行过户案件中，对属于被执行人原先经营过程中所产生的相关历史欠缴税费，由税务部门负责追缴，不作为本次交易过户的前置要件。税务部门对该历史欠缴税费，可以在人民法院处置相关被执行人财产后依法申请参与分配受偿。”
契税法、土地增值是暂行条例等都有先税后证的明确规定，个人所得税法对股权转让有先税后证的明确规定，而对不动产登记则仅在总局规范性文件里有涉及。至于企业所得税，则更加不属于交易本身的税费。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条、第三十一条，执行法院对不动产依法拍卖、变卖或者抵债后，除依法确认案外人因租赁权、用益物权等合法占有不动产且在拍卖公告和特别提示中予以说明之外，应当在拍卖、变卖或者抵债裁定送达后十五日内，将拍卖的不动产移交买受人或者承受人；被执行人或者第三人占有拍卖不动产应当移交而拒不移交的，依法强制执行。
上海市高级人民法院执行局、上海市国家税务局政策法规处和上海市地方税务局政策法规处关于落实本市人民法院与税务部门衔接机制建设相关问题的意见
沪高法执[2018]9号
施行日期：2018年5月10日
为进一步推进本市人民法院与税务部门的相互协作，提升司法和行政工作效率，上海市高级人民法院执行局与上海市国家（地方）税务局政策法规处经多次协商，就双方衔接机制相关问题达成一致意见，作为今后工作的指导依据。
一、关于协助查询涉税信息及涉税审判文书共享方面
税务部门根据人民法院协助执行要求，提供执行案件中相关企业或人员的缴税基本情况、退税基本情况、联系方式以及拟拍卖处置财产暂估应纳税情况等信息。
人民法院提出协助执行要求的，应当向税务部门提供协助查询函（样式见附件一），并列明要求具体协助执行的事项内容税务部门及时反馈相应信息（样式见附件二）。
人民法院定期将本市已生效的涉税案件裁判文书信息提供给税务部门。（本款裁判文书主要指《刑法》第三章破坏社会主义市场经济秩序罪第六节关于危害税收征管罪相关裁判文书。）
二、关于联合信用惩戒方面
税务部门根据人民法院推送的失信被执行人数据，在审批税务减免等相关政策支持的申请时，查询相关机构及其法定代表人是否为失信被执行人，作为其享受该政策的审慎性参考。税务部门对失信被执行人相关惩戒拦截信息及时反馈给人民法院。
人民法院对由税务机关申请强制执行的行政处罚案件当事人采取限制相应高消费并推送至相关部门的信息，及时提供给税务部门。
三、关于强制执行过户中涉税受偿相关事宜方面
在法院强制执行过户案件中，因强制过户本次交易本身所产生的相关税费，执行法院应当责令相关当事人缴纳完毕。
在法院强制执行过户案件中，对属于被执行人原先经营过程中所产生的相关历史欠缴税费，由税务部门负责追缴，不作为本次交易过户的前置要件。税务部门对该历史欠缴税费，可以在人民法院处置相关被执行人财产后依法申请参与分配受偿。
人民法院在发布司法拍卖公告时，可以一并将拍卖所涉企业信息及时提供给税务部门（样式见附件三），由税务部门或别是否存在欠税情况后反馈给人民法院，人民法院依法按照前款协助清缴欠税。
四、关于实现信息化协作方式方面
人民法院协助执行相关请求由市高院统一汇总，通过网络专线或政务外网传输给市税务局，由市税务局处理后向市高院作集中反馈。
人民法院发布的失信被执行人数据信息，由市高院统一汇总后，通过市公共信用信息平台推送给市税务局。市税务局负贡汇总各区税务部门的惩戒拦截信息后统一通过市公共信用信息平台反馈给市高院。
在信息化协助方式上线前，由各区税务部门政策法规科（处）或法制部门暂行牵头负责处理信息传递事宜，信息化协助方式上线后，由各条线联络员负责日常具体相关事项的沟通。
五、建立联络员制度方面
本市各级人民法院和税务部门均建立联络员制度（附件四），以加强工作沟通、问题协调。基层法院、区级税务部门的联系地址、联系人等基本信息发生变化时，及时互相告知，以便工作联络。
上海市高级人民法院执行局
上海市国家税务局政策法规处
上海市地方税务局政策法规处
2018年5月10日 | 
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