一、案情简介

    2006年3月，高尔夫公司与梁某口头约定，将其50间公寓房卖给梁某，2年内可行使回购权，每年向梁某支付100万元，以此实现融资500万元。同月10日，梁某作为委托方（甲方）与受托方（乙方）田某等5人签订《委托协议》，约定就甲方以500万元通过银行按揭方式，购买高尔夫公司的50间公寓房，高尔夫公司在2年内以每年增加500万元的20%

的价格回购梁某购买的这50间公寓房，现甲方授权乙方与高尔夫公司签订《购房合同》，实际购房者为甲方，乙方不享有任何实体权利；乙方在《购房合同》中应履行的义务由甲方承担，享有的权利由甲方行使。签约后梁某和受托方中的田氏二人在《委托协议》上签名，而受托方中的严某、刘某、李某的签名则由他人书写。同月20日，依《委托协议》的约定，梁某及其五位受托人（购房人）分别与高尔夫公司（出卖人）签订了《购房合同》，共交易房屋49间，房价共计7646688元，首付共计2546688元。

    此后，高尔夫公司（甲方）与梁某（乙方）就50间公寓房买卖事宜签订了《补充协议》，约定：这50间公寓房实际购买人为乙方，乙方及乙方分别委托的六人（乙方与六名委托签订的《委托协议》为本协议的附件）与甲方签订了这50间公寓房的《购房合同》。六名受托人在《购房合同》及本补充协议中应履行的义务，乙方须全部承担，享有的权利乙方有权行使。在高尔夫公司的要求下，梁某同意所购公寓房采用银行按揭方式进行购买，购房总价为500万元。高尔夫公司2年内享有回购权，回购条件如前。此后，梁某及本案五位受托人与高尔夫公司签订了《购房合同》，并向银行办理了按揭贷款，而后向高尔夫公司付清了500万元融资款，这49间公寓房的所有权证、房屋土地证也办到了梁某及五位受托人名下。梁

某及五位受托人之间系亲属或者同事关系。2008年1月，高尔夫公司依约向梁某行使回购权未果，遂向法院起诉梁某（被告）及五位受托人（第三人），要求履行《补充协议》，回购这49间公寓房。

    二、法院裁判情况

    一审法院经审理认为，高尔夫公司在本案中主张对涉案公寓房的回购，是依据高尔夫公司与梁某签订的《补充协议》和作为该协议附件的《委托协议》。因田氏二人在《委托协议》上签字，表明二人同意梁某有权对该部分房屋进行处分。而梁某系《补充协议》的当事人，其所购公寓房高尔夫公司有权依《补充协议》约定回购。故判决高尔夫公司有权回购产权登记在梁某及田氏二人名下的19间公寓房，而无权回购产权登记在严某、刘某、李某名下的30间公寓房。

    高尔夫不服一审判决，提起上诉。

    二审法院经审理认为，《委托协议》、《购房合同》及《补充协议》从约定到履行均能互相印证且合法有效。高尔夫公司的真实目的是通过卖房再回购的特殊方式获取银行贷款，虽有套取银行按揭款之嫌，但本案的卖房行为、购房行为、贷款及还贷行为均是真实发生的，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，也未损害贷款银行的权益，该民事行为合法有效。

本案《补充协议》约定的回购房屋事宜是高尔夫公司、梁某之间的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人应遵从约定。梁某及第三人所购房屋事宜已在《委托协议》中进行了约定并实际履行，第三人田某等人对所购房屋不享有实体权利已有明确约定并且明知梁某及第三人从高尔夫公司购房不是单纯的购房行为，而是和高尔夫公司找到梁某，由梁某委托本案的

第三人向高尔夫公司购房，达到高尔夫公司融资的目的。据此，依法判令高尔夫公司有权回购登记在梁某及五位第三人名下的49间公寓房，并依约支付相关款项。

    三、主要观点和理由

    本案争议的实质问题是：在已对所购公寓房办理合法手续的情况下，由他人在《委托协议》上代签名的严某、刘某、李某是否受该协议的约束。   

    在本案审理过程中，曾出现过两种不同观点。

    第一种观点，同意一审法院的观点，认为《委托协议》仅对委托人梁某和在该协议上签字的受托人田氏二人有效，对未在该协议上签字的严某、刘某、李某无效，高尔夫公司无权对严某、刘某、李某行使回购权。理由是：合同的成立在形式上必须经过要约和承诺，只有要约未经承诺，合同不能成立。涉案《委托协议》是由双方签订的协议，不同于委托人单方授权的委托协议。因此，涉案《委托协议》必须由受托人本人签字才能对其产生约束力。既然严某、刘某、李某未在该协议上签名，事后对他人的代签名行为亦不予追认，而且所购房屋已经银行办理按揭贷款并且办理了房屋使用权证和土地使用权证，合法拥有讼争的30间公寓房，故不应受到《委托协议》的约束。

    第二种观点认为，虽然受托人严某、刘某、李某在涉案《委托协议》上的签名系由他人代签，但其对他人代签的行为知情，而且实际履行了该协议，按照诚实信用原则，应认定其追认了他人在《委托协议》上的代签行为，该协议应对其有约束力，高尔夫公有权回购这三位受托人购买的30间公寓房。

    我们认为，第二种观点是正确的，主要理由如下：

    1．从合同履行情况看，梁某及五位受托人在签订《购房合同》前知道《委托协议》的内容，其购房是为了实现融资而非房屋交易。理由是：(1)委托人、受托人之间存在亲属、亲戚关系或同事关系，彼此之间高度信任；(2)《购房合同》约定的首付款为2546688元，涉案《购房合同》项下的六位购房人未支付首付款即已办理了房地产两证，对高尔夫公司极为不利，但高尔夫公司却迅速为其办理了房屋抵押贷款手续，显然不符合购房的常理；(3)六位购房人实际完成融资500万元，事实表明他们一起到银行办理按揭贷款，在分配各自贷款金额时进行了协商。否则，付款总额不可能是整数且与融资总额完全吻合；(4)完成融资后，购房人均未再依约继续付清房款，高尔夫公司也未催缴，行动如此一致不符合购房交易习惯。因此，可以推定严某、刘某、李某知道《委托协议》的内容并接受了梁某的委托，实施了融资行为。虽然购房本身是事实且手续齐全，但结合《委托协议》、《购房合同》和《补充协议》内容，购房仅是实现融资的一个环节。严某、刘某、李某的目的是完成梁某的委托，梁某实现房屋回购后取得融资总额500万元20%的补偿。既然融资已经完成，高尔夫公司在约定期限内选择了回购房屋，梁某即应按照《补偿协议》的约定返还已购的49间公寓房。按照《委托协议》约定，受托人对购房不享有任何实体权利，严某、刘某、李某应当配合梁某履行房屋回购手续。作为《委托协议》的委托人，梁某有义务依照《补充协议》约定将以融资方式取得的49间房屋交给高尔夫公司，完成回购。高尔夫公司应当依约支付《补充协

议》约定的500万元融资款及每年20%的回报等。

    2．涉案《委托协议》对严某、刘某、李某有效。从全部涉案合同履行情况和委托人与受托人的关系看，严某、刘某、李某以其购房行为履行了《委托协议》，可以推定其购房前知道《委托协议》的内容。严某、刘某、李某以其行为接受了梁某的委托。根据合同法第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，应认定严某、刘某、李某虽未在《委托协议》上签字，但其履行行为使其成为实际受托人，该协议对其有效。

    3．认定《委托协议》对严某、刘某、李某有效，符合诚实信用原则。合同法第六条规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案产生纠纷的主要原因是《委托协议》的六当事人办理购房手续后房屋价格猛增，高尔夫公司回购公寓房将会减少购房人的利润，故借口《委托协议》无效而毁约。其行为违反了签约时的初衷和诚实信用原则。上述情况表明，严某、刘某、李某知道《委托协议》内容且已按协议约定购房，如果法院支持这种不诚信行为，不仅有违当事人订立合同时的本意，而且将引导社会走向恶意毁约、尔虞我诈的轨道。

    四、最高人民法院民一庭意见

    受托人知道或者应当知道他人在委托协议上代其签名并按委托协议约定的内容履行的，应认定委托协议对其有效，并承担委托协议约定的法律后果。