最高人民法院民一庭

    一、案情简介

    原告：吴俊妮，女，1980年1月出生。

    被告：安华房地产开发有限公司。

    2011年7月25日，郑鹤与安华房地产开发有限公司（以下简称安华公司）签订一份《商品房买卖合同》，主要内容为：郑鹤购买安华公司开发的如画小区一幢101、201、301、401号房（预售商品房），面积6200平方米，单价8000元／平方米，总价款4960万元，郑鹤于合同签订后10日内一次性付清房款。安华公司于2012年5月30日前将验收合格的商品房

交付郑鹤使用。《商品房买卖合同》上均加盖了当地房地产交易中心的房地产交易监证专用章和当地房地产产权产籍监理处的产权申报专用合同章。同日，双方签订一份《回购协议》，约定：现安华公司欲将回购郑鹤购买的商品房，如在一个月内回购，应支付郑鹤房屋价款5060万元，在两个月内回购房屋价款为5160万元，在三个月内回购房屋价款为5260万元，

以后以此类推；郑鹤在收到安华公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，同时郑鹤应立即协助安华公司办理房屋备案解除手续。2011年7月28日，郑鹤向安华公司汇款5000万元，三份汇款凭证上用途一栏载明“购房款”。2011年8月2日，安华公司出具了“今借到郑鹤4960万元”的借条。

    2013年1月8日，郑鹤为甲方，吴俊妮为乙方，双方签订一份《债权转让协议》，主要内容为：(1)郑鹤于2012年3月1日起至2012年10月18日共向吴俊妮借款6000万元，2012年12月7日郑鹤偿还吴俊妮本金1000万元。(2)安华公司于2011年7月25日向郑鹤借款4960万元，为履行还款义务，安华公司将其开发的如画小区一幢101、201、301、401号房以4960万元的价格备案至甲方名下，并签订了回购协议。截止2012年12月31日安华公司向郑鹤支付回购款300万元。因安华公司、不履行回购协议以及按时还款，经多次交涉无果，准备启动诉讼程序。(3)郑鹤将对债务人安华公司享有包括欠款本金及利息、违约金等的全部债权转让给吴俊妮。(4)郑鹤于本协议生效后壹日内，将其与安华公司之间的债权债务凭证，以及与房产买卖、备案相关的所有资料移交给吴俊妮。

    同日，郑鹤作出《债权转让通知书》，主要内容为，安华公司：本人在2011年7月向贵公司出借款项4960万元。为保证该笔借款的安全，贵公司将开发的部分房屋作为担保，双方签订了《商品房买卖合同》和《回购协议》，并办理了相关的商品房备案登记手续。借款中的本金4960万元，依照约定贵公司应在借款后一个月内归还，利息为100万元，若延期

还款，每月支付利息及违约金100万元。现要求贵公司依约立即偿还上述所有借款本金及利息。经本人多次催告，贵公司已支付利息300万元。因本人另欠吴俊妮款项，故决定将上述4960万元全部借款及相关的所有权利全部转让给吴俊妮持有，并于2013年1月8日签订《债权转让协议书》。根据合同法第八十条的规定，书面通知贵公司，请贵公司将所欠款项及利

息向吴俊妮直接支付。同日，郑鹤将该《债权转让通知书》以及《债权转让协议》邮寄送达至安华公司。

    2011年8月5日，安华公司与当地国土资源局签订《成交确认书》载明，安华宇公司以5000万元的成交价，取得一块面积为39493平方米的国有建设用地使用权。    

    2013年1月31日，吴俊妮向一审法院起诉，请求判令安华公司向其偿还原向郑鹤借款本金4960万元及利息（计至付清全部款项之日止）并承担案件诉讼费、财产保全费。

    安华公司答辩称，郑鹤基于2011年7月双方签订的《商品房买卖合同》，于2011年7月26日向安华公司支付的5000万元是购房款，三份付款凭证上注明付款用途为购房款验证了这一事实。安华公司根据合同约定，将如画小区一号楼101、201、301、401室卖给郑鹤，总价款4960万元。双方之间没有4960万元的借款合同，也没有担保合同。《债权转让协议》既不能否定《商品房买卖合同》的效力，也不能推翻商品房买卖的事实。《商品房买卖合同》签订后，双方到房地产登记机关办理了备案登记，表明郑鹤已获得如画小区一号楼101、201、301、401室房屋的产权。2012年9月19日，安华公司又给郑鹤开了发票。以上事实说明《商品房买卖合同》是真实有效的，安华公司的义务只是向郑鹤交房，不存在归还萁4960万元借款并承担利息的义务。郑鹤与吴俊妮之间以民间借贷为由进行债权转让不能成立，《债权转让协议》中该部分条款不具有法律效力。请求法院驳回吴俊妮的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费、保全费。

    二、法院裁判情况

    一审法院认为，当事人争议焦点为：(1)郑鹤与安华公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系；(2)郑鹤与吴俊妮的债权转让对安华公司是否有法律约束力；安华公司是否应当向吴俊妮还债。

    关于郑鹤与安华公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系问题。根据双方提交的《回购协议》和安华公司提交的《成交确认书》，结合安华公司关于《回购协议》和《成交确认书》的证明目的，可以证明，安华公司因竞买建设用地需要资金，遂于201 1年7月25日与郑鹤签订一份总价款为4960万元的《商品房买卖合同》。同时，双方又签订《回购协议》，约

定安华公司回购郑鹤所购商品房，还约定回购的期限及价款，郑鹤在收到安华公司支付的回购房款后，双方终止商品房买卖合同，郑鹤应立即协助安华公司办理房屋备案解除手续。故郑鹤签订《商品房买卖合同》的真实目的并非取得所购商品房的所有权及使用权，安华公司签订《商品房买卖合同》的真实目的亦非为了出售该商品房，而是为了获取竞拍土地所需资

金后再回购。《商品房买卖合同》及《回购协议》签订后，安华公司仅支付郑鹤300万元，便未再继续履行《回购协议》，也未交付商品房，故可以认定双方是以《商品房买卖合同》的形式，实现借贷4960万元的目的。《回购协议》约定的回购房款，超出购房款的部分，实为安华公司支付占用4960万元资金期间的利息。此外，从郑鹤的《债权转让通知书》和《债权转让协议》的内容也可以看出，其真实意思表示不是购买商品房，而是出借资金。安华公司虽然为郑鹤开具了销售不动产统一发票，但并未依约交付商品房，也未办理产权证，且郑鹤将所有债权转让给张玉，表明其已放弃了取得商品房的权利，故安华公司的以商品房买卖合同手续作为抗辩的主张不能成立。    

    关于郑鹤与吴俊妮的债权转让对安华公司是否有法律约束力；安华公司是否负有向吴俊妮偿还欠款即利息的问题。虽然《商品房买卖合同》已经备案登记，但郑鹤并未实际取得该商品房的所有权，故其与安华公司之间存在5000万元的债权债务关系。《回购协议》约定的回购价款，实际月利息超出法律允许的民间借贷最高利率的部分不受保护。因此，安华公司

已支付了300万元，应以4960万元本金为基数，先按同期中国人民银行6个月～1年期贷款基准利率四倍计算利息予以冲减，再冲减本金，剩余部分本金及其利息为郑鹤对安华公司享有的合法债权。郑鹤与吴俊妮签订的《债权转让协议》的主要内容即郑鹤将其对安华公司享有的全部债权转让给吴俊妮，根据合同法第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”

之规定，《债权转让通知书》到达安华公司后已经产生债权转让的效力，至于郑鹤与吴俊妮之间的《债权转让协议》的内容以及是否送达给安华公司，不影响债权转让的效力，吴俊妮的诉讼请求应予部分支持。

    综上，一审法院依照合同法第八条、第八十条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》（二）第二十一条之规定，判决安华公司于判决生效之日起10内，偿还吴俊妮4960元本金及利息（利息自2011年11月3日起．按同期中国人民银行6个月至1年期贷款基准利率的四倍，计算至付清之日止，其中应扣除已经支付的300万元）。

    安华公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，驳回吴俊妮的全部诉讼请求。

    二审法院维持了一审判决。

    三、主要观点和理由

    本案中，郑鹤与吴俊妮签订的《债权转让合同》是否成立。该合同对于安华公司是否具有约束力的关键在于，郑鹤与安华公司之间是商品房买卖及回购合同关系还是民间借贷关系。

    在一审法院审理过程中，对上述问题其实存在两种相互对立的观点。

    第一种观点认为，郑鹤与安华公司之间是以商品房买卖及回购合同关系。

    第一，安华公司与郑鹤之间存在真实、合法的商品房买卖合同及回购合同关系。(1)郑鹤与安华公司签订有符合法律规定的形式要件的《商品房买卖合同》。安华公司通过合同将总面积6200平方米的商业用房以4960万元预售给郑鹤，并办理了商品房备案登记手续。(2)案涉《商品房买卖合同》的内容完整，符合法律规定。(3)缔约双方均具备商品房买卖的主体资格。(4)安华公司与郑鹤签订《回购协议》的目的，是为了最大限度地减少因急需资金用于竞拍建设用地而低价出售商品房，可能因此造成损失。安华公司希望在竞拍不成功的情况下，以适当高于出售时的价格回购商品房，以降低损失。如果竞拍成功，安华公司不仅要支出巨额土地出让金，而且还急需投入开发资金，进而不具备回购能力，而只能通过开发土

地的盈利弥补低价销售商品房的损失。由此可见，安华公司与郑鹤签订《商品房买卖合同》确为融资所需，但并非借贷，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。

    第二，缔约双方已经实际履行了《商品房买卖合同》的主要义务。

    合同签订后，安华公司向房屋登记管理部门办理了《商品房买卖合同》的登记备案手续，郑鹤向安华公司支付了购房款共计4960万元。安华公司为郑鹤开具了正式发票。安华公司于2012年5月30日将符合约定标准的房屋钥匙交付给郑鹤的代理人郑明，郑明接受房屋后，已经实际出租而获益。缔约双方的实际履行行为说明，安华公司与郑鹤不是以商品房买卖合同之名，行借贷之实。否则，双方没有履行合同的必要。

    第三，《回购协议》仅为安华公司回购商品房的意向性约定，该协议是否履行，取决于安华公司。从文字上看，《回购协议》仅仅赋予安华公司选择是否回购的权利，并非为其设定回购义务。而安华公司回购的前提是其竞拍建设用地失败，只有在此种情况下，安华公司才具备回购商品房的能力。《回购协议》内容未反映出任何借贷关系。该协议只约定了回购

价格，并未约定借贷的本金和利息、还款期限、还款方式等借贷合同必备条款。回购价格的限定，是为了防止郑鹤在安华公司回购房屋时任意抬高房价而损害安华公司的利益，同时考虑安华公司如不能及时回购房屋则可能损害郑鹤的利益，因此，确定了回购价款随着回购时间的延长而递增的计价方式，但该协议不能直接或间接体现借贷法律关系。《回购协议》的缔约双方均未实际履行该协议。《回购协议》仅为意向而非协议本身，不具备履行条件。双方也未实际履行该协议。虽然安华公司曾经向郑鹤支付了300万元，但该款与《回购协议》不存在必然联系。

    第四，郑鹤与吴俊妮签订《债权转让协议》，对安华公司没有约束力。吴俊妮的诉请没有法律依据。《债权转让协议》中涉及对安华公司与郑鹤签订的《商品房买卖合同》中的权利和义务，根据合同法第八十八条之规定，郑鹤转让《商品房买卖合同》中的权利义务应当包括其在回购协议中的义务，而其只通知安华公司而未取得其同意，故转让对安华公司没有约束力。

    第二种观点即一审判决所持观点。

    我们认为，一、二审判决的观点是正确的。主要理由如下：

    1.关于郑鹤与安华公司之间就4960万元形成的是商品房买卖关系还是民间借贷关系的问题

    郑鹤与安华公司之间就4960万元形成的是民间借贷关系。由于郑鹤与安华公司没有就案涉4960万元签订书面的借款协议，诉讼中，从郑鹤处受让债权的吴俊妮与安华公司对上述54960万元的性质各执一词，双方均无法提供足以证明自己的主张或者足以反驳对方主张的证据，因此，在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对当事人之间的法律关系作出判断。首先，从郑鹤签订《商品房买卖合同》和《回购协议》的行为分析，其缔约的目的不是购买商品房。作为《商品房买卖合同》中的购买者，购买房屋的目的无非是自用或者投资，如果属于自用，则买方不会在缔约当日就签订回购合同，允诺售房一方将房屋回购；如果购房的目的是投资，则需要待所购房屋升值后售出，以赚取差价。在排除了购房自用和投资两种用途后，结合《回购协议》中约定安华公司回购房屋的时间和价款的约定，可以判断郑鹤向安华公司支付4960万元不是以购买案涉商品房为目的。其次，从安华公司缔约时的真实意思看，安华公司并不否认其与郑鹤缔约的目的是尽快得到4960万元，以便用于参与建设用地的竞拍活动。从《回

购协议》的内容和安华公司自己的陈述可以看出，其缔约的目的就是向郑鹤借款参与竞拍，如果竞拍不成功，则马上回购所售房屋。如果竞拍成功，则可能因无力回购而舍弃《商品房买卖合同》项下房屋。但在与郑鹤缔约时，双方并未强调这一结果。否则，难以解释该公司对《商品房买卖合同》项下房屋低价卖出，一个月后回购，则要增加100万元，第二个月回购，增加200万元。安华公司将《回购协议》解释为只是为其设定回购的权利，是否回购，完全凭其意愿自主决定，面对于郑鹤来说，只有在安华公司要求回购时进行配合的义务。一方当事人只享有权利，而另一方当事人只承担义务的合同，并非是否当事人的真实意思表示。一、二审法院不采信安华公司的上述观点，是正确的。第三，一审法院已经查明，安华公司在签约后陆续向郑鹤汇款100万元、200万元，合计300万元。如果上述款项不是回购款，虽然符合安华公司在诉讼中反复强调的因竞拍成功，其无力回购《商品房买卖合同》项下房屋，但安华公司不回购房屋，又不欠郑鹤债务，自然也没有义务向买房人郑鹤付款。显然，安华公司的主张与其向郑鹤汇款的行为自相矛盾。相比较而言，吴俊妮关于上述款项为4960万元利息的陈述更具合理性。第四，从安华公司参与竞拍取得成功后签订的《成交确认书》看，安华公司竞拍成功后，需要交纳成交总价款5641万元，且要在《成交确认书》签订后30日内一次性付清。结合安华公司从郑鹤处筹集4960万元的情况看，该笔款项即是安华公司用于参与竞拍并在竞拍成功后支付购得土地总价款。当事人之间借款关系的形成，并非必须具备书面合同，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。郑鹤与安华公司签订的一系列协议及其所涉款项的数额、支付时间已经充分证明，在安华公司与郑鹤之间存在借款的民事法律关系。第五，从案涉《商品房买卖合同》本身看，郑鹤与安华公司签订《商品房买卖合同》记载，其购买如画一号楼1 01、201、301、401室并办理了商品房备案登记手续。合同所涉房屋，既有住宅又有商铺，但单价均为每平方米8000元，与一般商品房交易习惯明显不同，该单价与平方米的总面积相乘，可以得出总价款为4960万元。但郑鹤付款时实际支付的数额是5000万元。在一般的商品房买卖合同中，买房人不会无故向售房人多支付款项。郑鹤与安华公司在上述合同签订和履行中的做法，可以印证双方之间并非真正的商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和安华公司为郑鹤开具部分发票的行为，并不能证明《商品房买卖合同》关系的真实性。从安华公司为郑鹤开具发票的时间看，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2011年7月25日．2011年7月28日，郑鹤向安华公司汇款5000万元，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2012年5月30日，但安华公司为郑鹤开具如画一号楼201、301、401室的19张销售不动产统一发票的时间是2012年9月19，远远晚于郑鹤的付款时间，且总金额为3500万元。因为没有销售不动产统一发票，是无法办理房屋产权登记的。所以商品房交易中，购房者在支付了购房款后长期拿不到发票，甚至到了交房日期仍然拿不到发票却不与开发商交涉是不合常理的。综上所述，郑鹤与安华公司签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息。《商品房买卖合同》不过是为了担保郑鹤债权的实现。    

    2．关于郑鹤向吴俊妮转让债权的效力，吴俊妮是否因此成为安华公司的债权人的问题

    郑鹤向吴俊妮转让的是债权还是将《商品房买卖合同》项下的权利义务概括转移，是双方当事人争议的另一个主要问题。既然认定郑鹤与安华公司之间存在民间借贷的民事法律关系，那么，郑鹤作为案涉款项的出借方，在已经履行了向安华公司实际给付出借款项的情况下，向吴俊妮转让的就是债权。根据合同法第八十条第一款之规定，“债权人转让权利的，

应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。”案涉债权转让在郑鹤与吴俊妮之间并无争议，问题的关键在于上述转让对于安华公司是否具有约束力，即安华公司是否应当在接到郑鹤发出的债权转让通知后，向吴俊妮履行还款义务。安华公司实际收到了《债权转让协议》，因此，应当认定郑鹤向吴俊妮转让债权的行为，对安华公司发生法律效力。

退一步说，即是按照安华公司主张的那样，郑鹤与安华公司签订的是《商品房买卖合同》，郑鹤在支付了全部购房款4960万元后，即履行了自己全部的合同义务，只剩T收房的权利。因此，其向吴俊妮转让的也是债权，而不是将合同的权利义务概括转移，故无需取得安华公司的同意。

    四、最高人民法院民一庭意见

    不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权。且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。