问题60：在商品房买卖合同纠纷案件中，如何处理“一房二卖”问题？

参考意见：（1）在多重房屋买卖合同均为有效的情况下，各买受人均主张取得房屋的，按下列一般原则进行处理：

一是登记优先，即支持已办理房屋产权过户登记的买受人的诉请；

二是交付优先，即在均未登记的情况下，支持已实际接受出卖人交付的买受人的诉请；

三是合同顺位优先，即在均未交付的情况下，支持合同签订在先的买受人的诉请；

四是付款顺位优先，即在同时签订合同或无法确定合同顺位的情况下，支持先行支付购房价款的买受人的诉请。

（2）出卖人已将标的房屋交付给买受人之一，又协助其他买受人办理所有权登记的，如有证据证明办理办理所有权登记的买受人与出卖人恶意串通，或买受人明知出卖人已将标的房屋交付其他买受人，则支持已经接受交付的买受人的诉请。

（3）对已办理预告登记的商品房买卖合同，出卖人又将房屋出卖他人的，支持已办理预告登记买受人的诉请。

（4）在处理“一房二卖”问题时，应注意保护享有法定优先权的当事人的利益。如：被拆迁人的拆迁安置优先权；已支付大部分购房价款的商品房买受人的优先权；建设工程施工人的价款优先受偿权。

问题61：在商品房买卖合同纠纷案件中，延迟交房和迟延办证违约金的起算点应如何确定？

参考意见：应当按照合同约定的履行期限届满之次日起算。

非出卖人和买受人的原因导致迟延交房、逾期办证的，买受人主张出卖人承担违约责任，应当按照“不可归责于双方当事人的原因”慎重处理损失承担问题。

问题62：在商品房买卖合同纠纷案件中，如何掌握合同约定的房屋交付标准和法定的经竣工验收取得备案证明的交付标准？

参考意见：《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用。依据该规定，交付经验收合格的房屋是商品房出卖人应当履行的法定义务，其交付使用的房屋应当符合法定标准。

出卖人在未达到法定交付条件的情况下以符合合同约定条件为由交付房屋，买受人有权拒绝接收。

如果竣工验收的结论是房屋质量合格，应当认定房屋交付符合法定条件，买受人主张违约责任的，不予支持。如果出卖人没有穷尽验收程序，但能够证明房屋质量合格的，应当令其完善手续。如不能完善手续，导致买受人无法办理所有权登记或不能取得权属证书的，买受人按照《商品房买卖合同司法解释》第十八条、第十九条之规定主张权利的，应予支持。

房屋虽经验收合格，但没有达到合同约定的具体条件，买受人主张违约责任的，应予支持。

问题63：在商品房买卖合同纠纷案件中，购房人提出要求开发商开具已收购房款正式发票的诉讼请求，应否予以支持？

参考意见：如果购房人仅就出卖人开具购房款发票提起诉讼，不应立案受理。

如果出卖人未开具购房款发票导致买受人不能正常办理房屋权属登记，买受人起诉请求出卖人协助办理房屋权属证书或请求赔偿损失的，应予支持。

问题64：在商品房买卖合同纠纷案件中，如何认定认购合同及定金的性质？

参考意见：认购合同是独立的合同，是出卖人与买受人为约定将来订立商品房买卖合同而签订的合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。

如果认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。

当事人在认购合同中约定定金，用以担保将来签订商品房买卖合同的，该定金为商品房买卖合同的立约定金。当事人一方违反认购合同约定，导致商品房买卖合同未能订立的，应按照定金罚则承担责任。如当事人双方均无违约行为，只是就商品房买卖合同具体条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，例如房贷或限购政策调整，导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人应当返还定金。

问题65：在商品房买卖合同纠纷案件中，针对逾期办证的违约责任问题，如遇下列情形，应当如何把握？（1）双方合同约定，违约责任的承担方式仅为继续办理或协商解决；（2）不能按时办证的责任不在于合同双方，而是由于政府的行政行为等其他原因；（3）诉讼时效的起算点如何确定？

参考意见：根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条之规定，关于逾期办理房屋权属证书的违约责任，合同有约定的，按约定处理。该条是对逾期办理权属证书应承担违约责任的规定，属于法定的违约责任。因此，在合同没有约定的情况下，若当事人主张违约责任，则按该条第一款（一）、（二）、（三）项之规定确定当事人应否承担违约责任。

当事人在合同中关于继续办理权属证书或协商解决的约定，属当事人意思自治范畴。但在合理的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成，且符合《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款（一）、（二）、（三）项之规定的，应当承担违约责任。

因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持。

因出卖人的原因导致有关机构不予办证，买受人主张违约责任的，应予支持。

关于违约金的诉讼时效起算点，有约定的，自约定期限届满之次日起算。承担法定违约责任的，按法定期限届满之次日起算。

问题66：在房屋买卖合同纠纷案件中，对于买卖国有划拨土地上房屋，且转让国有划拨土地使用权尚未办理相关审批手续的合同，应当如何认定合同效力？

参考意见：按照“房地合一”的原则，转让房屋所有权，房屋所依附的国有划拨土地使用权一并转让。转让国有划拨土地使用权未经有权批准的人民政府批准，应当认定合同无效。但起诉前或诉讼中已补办转让批准手续的，可以认定有效。

问题67：房屋买受人在办理房屋所有权证之前再次出售房屋，后手买受人起诉要求其合同相对人履行协助办理房屋权属登记义务的，应当如何处理？

参考意见：实践中，时有出现连环购房合同，即买受人在没有办理产权证书的情况下又将房屋出售给第三人。此种情况下的第三人往往因办理权属证书而提起诉讼。

对此，应以直接向第三人出卖房屋的当事人为被告，以前手房屋出卖人为第三人进行审理。由前手出卖人将房屋权属证书办到前手买受人名下，再由前手买受人（后手出卖人）将房屋权属证书办到第三人（后手买受人）名下。

问题68：关于以房抵债协议在审判实践中的几个问题：（1）以房抵债协议，何种情形视为履行完毕？（2）开发商签订以房抵债协议后，又将房屋出卖给第三人，发生争议，如何处理？（3）签订以房抵债协议后，施工方又将抵债得来的房屋出卖给第三人，第三人将对价支付给施工方后与开发商签订了商品房买卖合同，如果出现逾期交房或逾期办证情形，第三人能否要求开发商承担违约责任？

参考意见：以房抵债协议是债权协议，只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力，才能视为以房抵债协议履行完毕。

开发商将抵债房屋又出售给他人的，按“一房二卖”原则处理。

债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。

问题69：在农村集体宅基地上房屋买卖合同纠纷案件中，合同效力应当如何认定？认定买卖合同无效后，如果妥善平衡买卖双方的利益关系？

参考意见：非本集体经济组织成员（城镇人口或外村人口）购买本村集体宅基地上房屋的买卖合同，应当认定为无效。

合同认定无效后，应当妥善平衡买卖双方的利益关系，避免因简单返还而造成利益失衡。

问题70：在下列情形下，应当如何认定农村宅基地上房屋买卖合同的效力？（1）农村非农户购买同村村民宅基地上房屋；（2）双方原为同一集体经济组织成员，后因动迁买方成为城市人口；（3）买房时是城市人口，起诉时已变更为本集体经济组织成员；（4）卖房人原为农村人口，起诉时已变更为城市人口；（5）农村人口将房屋卖给城市人口，城市人口又转卖给本村其他人。

参考意见：

（1）农村非农户购买同村村民宅基地上房屋，应认定为无效合同。

（2）双方原为同一集体经济组织成员，后因动迁买方成为城市人口，基于当时的买卖身份判断，应认定为有效合同。

（3）买房时是城市人口，起诉时已变为本村人，基于身份障碍已消失，可以认定为有效合同。

（4）卖房人是农村人口，起诉时已变为城市人口。限制的主要是买房人，买房人当时是房屋所有权人，应认定为有效合同。

（5）农村人口卖房给城市人口，城市人口又转卖给本村其他人。考虑裁判的社会效果和解决纠纷的社会成本，建议按有效合同处理。

问题71：在建设工程施工合同纠纷案件中，如果出现中途停工、合同解除的情形，施工人撤出施工现场，双方对已完工程量未核对确认，发包方又重新找他人继续施工，施工形象进度没有监理单位确认，如何确认先前已完成工程量？

参考意见：实践中，主张已完工部分工程价款的施工方应举证证明其已经完成的施工范围，也可以通过后续施工人与发包人签订的合同及履行情况认定相关事实。

问题72：在审理建设工程施工合同纠纷案件中，认定实际施工人主体地位的标准应如何掌握？

参考意见：认定实际施工人主体地位，应按以下标准掌握：

（1）实际施工人与发包人或承包人、分包人、转包人之间存在书面或口头形式的施工合同关系；

（2）该施工合同属无效合同；

（3）实际施工人实际进行了工程施工；

（4）实际施工人在本工程项目施工中自负盈亏。

问题73：在建设工程施工合同纠纷案件中，施工方起诉主张工程欠款，发包方提出施工质量问题。该质量问题应以抗辩的方式提出，还是应以反诉的方式提出？

参考意见：当事人在诉讼中提出的工程质量问题，因当事人的主张不同而性质不同。当事人就质量问题主张违约责任或赔偿损失的应当提起反诉。当事人以工程质量存在问题违约拒付工程价款的属于抗辩。处理具体案件，不能强求当事人就工程质量问题提起反诉，不提起反诉就不予受理。但为减少当事人的诉累，应要求当事人就其提出的工程质量问题作出明示，人民法院也可根据案件情况作出释明。

当事人提出应从工程价款中扣除因工程质量问题已发生的费用或将可能发生的费用，应按抗辩对待。并从应付的工程价款中扣除因质量问题发生的费用。如应扣除的费用超过应付价款的，超过部分应提起反诉或告知当事人另行主张。

问题74：在建设工程施工合同纠纷案件中，如果出现设计变更等因素导致工程量增加的情形，应当如何掌握工期相应顺延的幅度？

参考意见：属于专业性问题，一般应通过司法鉴定或征求专业人员意见的方式解决。

问题75：在建设工程施工合同纠纷案件中，如因发包方的原因导致工程停工、窝工，如何计算施工方的实际经济损失？人工费和设备停用按照工资和租金全额赔偿还是按比例赔偿？

参考意见：当事人有约定的，从其约定。没有约定且协商不成的，一般应通过司法鉴定方式解决。

人工费和机械设备等费用，应按照停工窝工当时的现场状况，合理确定待工人数和工资标准、机械设备种类数量和台班费用，以正确认定停工窝工损失。

问题76：在建设工程施工合同纠纷案件中，如果出现“黑白合同”的情形，备案合同的约定内容是否应当绝对适用？

参考意见：如果备案合同约定的工程质量标准不符合国家强制性标准、工程价款低于施工成本、工期明显不能满足最低合理施工期限，则相关条款也不能适用。

问题77：在建设工程施工合同纠纷案件中，如果合同约定的人工费标准与市场价格相差较大，施工方要求按市场价格计算，应当如何处理？

参考意见：如果该施工合同属固定价款合同，且人工费的市场波动因素已经纳入风险范围内的，人工费标准不应予以调整；

如果施工合同明确约定人工费标准不予调整或按市场价格调整的，按合同约定处理。

如果施工合同就人工费是否调整没有约定或约定不明的，按实际发生的价格标准予以调整。

问题78：在建设工程施工合同纠纷案件中，实际施工人在完成施工任务的前提下，可以按照无效合同的约定标准主张工程价款。该无效合同是指哪一份合同？

参考意见：通常应当参照实际施工人与非法转包人、违法分包人签订的无效合同结算工程价款。

如果实际施工人与非法转包人、违法分包人没有签订合同，则可以参照非法转包人、违法分包人（工程承包人）与工程发包人签订的合同结算工程价款。

问题79：在建设工程施工合同纠纷案件中，合同约定的结算方式为固定价款，如果建设工程中途停工，合同解除或合同无效，就已完成部分的工程价款应当如何结算？

参考意见：一般应当通过司法鉴定的方式确定工程价款。

如鉴定的造价明显高于或低于按固定价款结算的工程造价，可根据当事人的请求作适当调整。

问题80：在建筑材料购销合同或建筑机械设备租赁合同纠纷案件中，如果供货人或出租人起诉要求建设工程的发包人、承包人、转包人给付货款或租金，应当如何处理？

参考意见：此类问题应严格按照合同相对性原则来处理。如果实际购货人或设备承租人的行为构成表见代理，可按表见代理的处理原则来处理。

问题81：公有住宅房屋的承租使用人死亡后，其继承人之间就房屋承租使用权问题产生纠纷，形成诉讼案件，应当如何处理？

参考意见：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条第三款规定，“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房产生的纠纷案件，不适用本解释。”根据该项规定，公有租房承租使用人的继承人之间就公有租房承租使用权继承问题产生的纠纷，法院不应予以受理。但就公有租房共同居住人的居住使用权问题产生的纠纷，法院应当立案受理。

问题82：房屋租赁合同中约定：承租人不按时给付租金，出租人有权解除租赁合同。如承租人未按时交付租金，出租人解除合同是否应先行催告承租人交纳租金，承租人在催告期限或合理期限内仍不交付租金的，才能解除租赁合同？

参考意见：出租人因承租人欠交或未按时交纳租金行使解除权，合同有约定条件的，则严格按合同约定处理，不受先行催告的限制。

如合同就解除条件没有具体约定，则当事人行使解除权，应按照合同法第九十四条之规定处理。即先行催告是合同解除的法定条件。

问题83：在审理房屋确权案件中，在争议房屋已经办理所有权登记的情况下，原告起诉请求确认房屋所有权归属，应否立案审理？

参考意见：按照物权法第十九条之规定，权利人或利害关系人可以向登记机关申请更正登记，如未能实现更正登记，则应提出异议登记，并在异议登记之日起十五日内提起诉讼。

如果当事人未经申请更正登记或异议登记直接提起诉讼，应建议当事人先行到登记机构申请更正登记或异议登记。当事人坚持直接起诉的，应当立案审理。