50、（伪造资料引发问题的处理）

房地产宏观调控措施实施期间，因合同一方当事人伪造相关资料签订房屋买卖合同，信贷机构不予贷款或相关部门不予办理产权过户手续的，合同相对方可以请求撤销合同或解除合同，并要求对方支付违约金或赔偿损失。

 51、（借名购房问题的处理）

房地产宏观调控措施实施期间，当事人为规避限购规定，借用他人名义签订房屋买卖合同并已办理产权过户手续后，请求人民法院确认房屋所有权归其所有的，不予支持。

 52、房地产宏观调控措施实施期间，当事人为规避住房信贷规定，借用他人名义签订房屋买卖合同并已办理产权过户手续后，请求法院确认房屋所有权归其所有的，可认予以支持，但因就此情况通知相关信贷机构。

 53、（宏观调控引发中介纠纷问题的处理）

房屋买卖双方因中介机构的居间服务行为签订房屋买卖合同，因房地产宏观调控导致买卖双方无法继续履行合同的，人民法院可以依据当事人的请求，根据案件具体情况，适用公平原则对中介合同约定的居间费用适当酌减。合同当事人存在过错或合同另有约定的除外。

（另一种意见：房屋买卖双方因中介机构的居间服务行为签订房屋买卖合同，因房地产宏观调控导致买卖双方无法继续履行合同的，房屋买卖双方支付中介机构的居间费用一般不宜超过合同约定的30%。合同当事人存在过错或合同另有约定的除外。）

中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方交易，导致房屋买卖合同无法继续履行的，中介机构不得要求委托人支付居间费用，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

 三、房屋租赁纠纷

54、（在建房屋租赁合同的效力）

当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的租赁合同，不存在违反法律、法规强制性规定情形的，合同有效。

 55、（消防验收对租赁合同的影响问题）

房屋未经消防验收或者经消防验收不合格，关于房屋租赁合同的效力：

（一）根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，国务院公安部门规定必须经过公安消防机构验收的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效;

（二）租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效；

（三）租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

 56、（部队房屋租赁合同的效力）

部队未领取《军队房地产租赁许可证》，作为出租人与承租人签订房地产租赁合同的，合同无效。

部队领取《军队房地产租赁许可证》，作为出租人与承租人签订房地产租赁合同后与承租人发生纠纷，部队不愿意继续履行租赁合同的，原则合同应当予以解除。双方按各自的过错承担责任。

 57、（承租人擅自转租或擅自改造部分房屋问题的处理）

承租人擅自转租部分房屋，或擅自变动部分房屋建筑主体、承重结构及扩建，并在出租人要求的合理期限内仍不解除转租合同或仍不予恢复原状的，出租人请求解除租赁合同，应予支持。

 56、（出租人就转租六个月异议期定性问题）

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不予支持。该六个月为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断、中止与延长的规定。

  四、房地产中介纠纷

56、（房屋出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同定性问题）

房屋出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中，具备了房屋买卖合同主要内容的，应视为该合同中包含房屋中介和房屋买卖两个法律关系。

当事人可以在一个案件中就房屋中介和房屋买卖两个法律关系同时提起诉讼，也可以仅就一个法律关系提起诉讼。

 57、（中介机构的义务范围）

房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

58、（看房协议的效力）

看房人、出卖人与房地产中介机构签订有看房协议，中介机构提供了房源信息、看房服务等后，看房人与出卖方在没有中介机构参与的情况下签订房屋买卖合同，中介机构请求看房人、出卖人承担违约责任的，应予支持。

看房人、出卖人应承担的违约责任，有约定的按约定处理，没有约定或约定不明的，一般不超过正常促成交易中介费用的50%。

 59、（中介机构促成合同签订后双方未办理过户问题的处理）

房地产中介机构已促成买卖双方签订房屋买卖合同，因买卖双方或一方原因导致没有办理房屋产权过户的，对于中介费用的支付，中介合同有约定的按约定处理，没有约定或约定不明的，人民法院斟定的中介费用一般不应少于合同约定的全部中介费用的70%。

 60、（中介指导价问题）

中介合同约定的中介费用超过政府相关部门公布的指导价，中介机构不能就中介费用相关信息已向合同相对人作出了充分、准确说明的，合同相对人请求降低中介费用的，应予支持。

 61、（中介机构是否可以取得房屋交易差价问题）

房屋出卖人明确表示将房屋出卖给房地产中介机构的，其与房地产中介机构间形成房屋买卖合同关系。房地产中介机构再行出售房屋产生的差价应归房地产中介机构。

 62、房屋出卖人明确表示委托房地产中介机构以不低于一定价格出卖房屋的，其与房地产中介机构间形成销售房屋的委托代理关系。

房地产中介机构以自己名义与房屋买受人签订高于委托最低价的房屋买卖合同，而房屋出卖人与房地产中介机构对溢价部分归属无约定或约定不明，且无法依据《合同法》第六十一条确定的，则该溢价部分应归属委托人（即房屋出卖人）。

房地产中介机构以委托人名义与本公司或其职员、职员近亲属，以委托最低价签订房屋买卖合同后，再将房屋加价卖出的，属于违背其对委托人应尽忠实义务，对房屋进行转卖而产生的溢价部分，可以作为委托人的实际损失，由房地产中介机构赔付。

 五、物业服务纠纷

63、（业主委员会的诉讼主体资格问题）

业主委员会在下列情形下作为原告参加诉讼，以其主要负责人作为代表人：

（1）房地产开发企业未按规定或合同约定移交住宅规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，业主委员会经业主大会授权，可以自己的名义提起诉讼。

（2）因履行业主与房地产开发企业之间商品房买卖合同而产生的纠纷，业主委员会不得以自己名义提起诉讼。但涉及配套公用设施的交付的，应由业主委员会经业主授权后，以其名义提起诉讼。

（3）因签订、履行、变更、解除物业服务合同等而与物业服务企业间发生的纠纷，业主委员会经业主大会授权，可以自己的名义代表全体业主提起诉讼或应诉。

（4）物业服务企业侵占业主公用设施、擅自利用业主公共部位谋取利益，业主委员会经业主大会授权，可以自己名义提起诉讼。

（5）物业服务企业在物业服务合同终止或解除后，未按规定或约定，及时向业主委员会移交物业档案资料和有关账务账册，移交业主共有的房屋、场地和其他财物的，业主委员会经业主大会授权，可以自己名义提起诉讼。

（6）个别业主存在违章搭建、拒不执行业主大会作出的决议等侵害其他业主共同利益行为的，业主委员会经业主大会授权，可以自己名义提起诉讼。

（7）其他涉及物业管理区域公共利益的事项。（另一种意见不规定该兜底条款）

业主委员会非因主观原因无法组织召开业主大会或业主代表大会的，可以由业主委员会直接提起诉讼，业主以业主公约或者其他方式授权业主委员会可以直接提起诉讼的，不需再经过业主大会的同意。

 64、业主委员会在没有财产给付内容的物业服务纠纷中可以作为被告。业主委员会在下列情形下作为被告参加诉讼，以其主要负责人作为代表人：

（1）业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主请求人民法院予以撤销的；

(2）拒绝或拖延与业主大会决定聘请的物业服务企业签订物业服务合同的；

（3）业主委员会与物业服务企业共同损害业主利益，业主诉请解除业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同的；

（4）其他违反物业服务合同及管理规约的情形。

 65、业主委员会在诉讼中的地位及其承担的责任，不因业主委员会委员的变更而受影响；业主委员会承担的损害赔偿责任，应当由全体业主共同承担；有证据证明该损害是因部分业主委员会委员的故意或者重大过错造成的，则应由该直接责任人承担赔偿责任。

 66、（业主代表的诉讼主体资格问题）

有证据证明，虽经15％以上业主或业主代表要求，业主委员会仍拒不组织召开业主大会或业主代表大会，讨论是否由业主委员会提起涉及公益事项的民事诉讼的，经物业管理区域内50％以上（另一种意见2/3以上）的业主议决决定，可以选派诉讼代表人，对涉及上一条第一款的事项，提起民事诉讼。

未成立业主委员会的小区，经物业管理区域内50％以上（另一种意见2/3以上）的业主决议决定，可以选派诉讼代表人，对涉及本意见第63条第一款的事项，提起民事诉讼。

 67、（业主的诉讼主体资格问题）

业主以物业服务企业未履行或者未适当履行服务职能，对物业服务企业提起诉讼的，仅限于其个体利益受到妨碍或损害的情形。其他情形应由业主委员会依照法定程序决定并提起诉讼。  

     68、（不予受理的物业案件）

人民法院对下列起诉，不予受理。

  （1）因选任、罢免业主代表、业主委员会委员发生纠纷，要求提起民事诉讼的；

  （2）业主之间对是否起诉、选聘物业管理企业等内部事务无法形成一致意见，要求提起民事诉讼的。

 69、（不具备资质企业提供物业服务问题处理）

物业服务企业具有法人资格但不具备相应资质或超越资质，以及具备相应资质但不具有法人资格，但事实上提供物业服务且业主接受的，可以确认物业服务合同的效力。

 70、（未签订合同但实际提供了物业服务问题的处理）

物业服务企业与业主委员会虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业服务企业要求业主交纳相应物业服务费的，应予支持。

物业服务费计算的标准，人民法院可参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准予以确定。

 71、（物业服务存在瑕疵情况物业费支付问题）

单个业主就公共部位以物业服务企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定为由，拒付物业费或请求降低物业费的，一般不予支持。物业服务企业未履行服务、管理职能或履行服务、管理职能不符合约定严重影响业主正常生活的除外。

    单个业主以物业服务企业对其专有部分的物业管理不到位为由，请求降低物业费标准的，人民法院可参照服务子项收费标准斟情降低。

物业服务企业履行服务合同确有瑕疵的，业主需要补交物业管理费的，无须支付滞纳金。     

 72、（物业服务费保护的诉讼时效）

物业服务企业就物业费向人民法院请求保护的诉讼时效，应根据物业服务合同的约定，分期计算。

 73、物业服务企业未履行书面催交手续，诉讼请求业主支付物业费的，案件受理费用由物业服务企业负担。（另一种意见：物业服务企业未履行书面催交手续，诉讼请求业主支付物业费的，驳回其诉讼请求。）

 74、（物业服务区域内人身损害、财产损失问题的处理）

第三人侵权导致物业服务区域内发生人身损害、财产损失结果，物业服务企业未完全履行合同或承诺的安全保障义务，赔偿权利人在行使有关权利后，对其未足额清偿的部分请求物业服务企业承担相应赔偿责任的，应予支持。

 75、在物业管理区域内车辆受损、失窃，给业主造成损失的，物业服务企业应当向业主提供侵害人信息，协助业主索赔。

物业服务企业不能指明侵害人，业主可以基于物业服务合同关系请求物业服务企业赔偿。

赔偿责任，物业服务合同中有明确约定的应当按约定处理；没有约定或约定不明，根据物业服务企业是否尽到安全防范义务来确定其承担相应的赔偿责任，一般物业服务企业承担的赔偿责任不超过损失的30%。

 六、建筑物区分所有权纠纷

76、（小区地下自行车库、储藏室、架空层等权属问题）

规划核准图中明确标明规划用途为地下自行车库、储藏室、架空层等的，应认定为全体业主共同所有。开发商就上述地下自行车库、储藏室、架空层等与他人签订的买卖合同，应认定为无效。

合同相对人要求开发商返还合同价款及利息的，予以支持。

自行车库、储藏室、架空层等使用分配问题，人民法院不宜直接作出裁决，应由业主大会表决决定。

 77、（屋顶平台、屋顶花园及屋前花园权属问题）

屋顶平台、屋顶花园及屋前花园一般属于小区内全体业主或该幢房屋全体业主共有，开发商就上述屋顶平台、屋顶花园及屋前花园等与他人签订的买卖合同，应认定为无效。但屋前范围面积已纳入购买人产权证、土地使用证面积的除外。

 78、（小区会所权属问题）

小区内会所符合专有部分全部构成要件的，除房地产开发企业已通过合同明确约定的形式将会所作为全体业主共有部分外，属于房地产开发企业所有。

 79、（外墙面权属问题）

小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。

小区业主在不以盈利为目的且不侵害相邻业主权益的情况下，对与其专有部分紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利。

七、房屋征收拆迁纠纷

（租赁与征收拆迁出现交叉时处理）

80、 出租人和承租人对征收拆迁无约定或约定不明，征收公告发布后，出租人要求承租人迁让，或者承租人要求出租人、拆迁人给予征收补偿的，不属于人民法院民事案件受案范围。

 81、租赁的房屋被拆除后，承租人要求出租人或拆迁人支付征收补偿的，不属于人民法院民事案件受案范围。

 82、租赁合同无效或当事人之间无租赁关系的，征收公告发布后，出租人提起迁让等民事诉讼的，属于人民法院民事案件受案范围。

 83、租赁合同约定承租人放弃拆迁利益的，征收公告发布后，征收拆迁过程中出租人起诉要求承租人迁让，属于民事案件受案范围。

承租人放弃拆迁利益的包括以下情形：

(一) 租赁合同约定承租人不参与征收拆迁或放弃拆迁安置补偿的；

(二) 约定遇征收拆迁时双方合同终止、解除，且未约定拆迁利益分配的；

(三) 承租人以其他方式表示放弃征收拆迁利益的。

 84、征收公告发布后，当事人因拆迁之前履行租赁合同违约而引起的民事诉讼，人民法院应当受理。

 85、拆迁公告发布后，租赁合同终止履行， 双方就租金支付期限不能达成补充协议的，租金可以计算至拆迁公告日。

其他的租赁合同权利、义务也可以以拆迁公告日为限。

 86、（转让申购安置房权利合同的效力）

征收人与被征收人签订房屋产权调换协议，约定由征收人安置被拆迁人中低价商品房，被征收人将申购中低价商品房的权利转让他人后，请求人民法院确认转让行为无效的，不予支持。但违反房屋征收安置规定或房屋产权调换协议约定的除外。

    征收人与被征收人签订房屋产权调换协议，约定由征收人安置被拆迁人经济适用房，被征收人将申购经济适用房的权利转让他人后，请求人民法院确认转让行为无效的，应予支持。但转让经政府相关部门批准的除外。

 八、房地产开发经营合同纠纷

88、（受让方擅自改变土地用途的处理）

受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同，应予支持。受让方请求解除合同的，不予支持。

 89、（商品房已预售，预售人转让该房地产开发项目问题的处理）

已经预售商品房情况下，预售人转让该房地产开发项目并约定原预售合同中转让人享有和承担的权利义务由受让人承继的，应征求预购人的意见。预购人同意的，预购人与项目受让人之间形成新的买卖合同关系。预购人不同意的，则预购人只能向转让人追究履行不能的违约责任。预购人不同意不影响项目转让合同的效力。

 90、（合作开发合同对内对外的效力）

房地产合作开发双方对所开发的房地产内部划分或分成，不具有对抗第三人的效力。所建房屋权属登记合作一方名下，该方将应归属于另一方的房屋转让给第三人，合同另一方主张转让合同无效的，不予支持。

合作开发所建房屋权属登记合作一方名下，合作另一方将合作开发合同约定归属于其的房屋，在未办理权属登记变更情况下，直接与他人签订转让合同的，转让合同有效。

 91、（房地产合作开发人对外责任问题）

当事人以出让土地使用权或资金出资进行房地产合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，在对外关系上，由合作双方共同享有连带债权、承担连带债务。但法律另有规定或者第三人知道合作双方不具有连带债权债务关系的除外。

 九、其他房地产纠纷

92、（单位内部分房、建房纠纷不予受理的理解问题）

在适用最高人民法院法发[1992]38号关于“因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围”的通知时，不能机械理解，应根据现实情况审查纠纷双方是否属于平等主体。对于单位与之间就集资建房资格等引起的纠纷，不属于人民法院受案范围。对单位与职工之间的房屋租赁纠纷以及单位分配的住房房改后，职工依法取得了房屋所有权，因其他职工占房引起的纠纷等，属于平等主体之间的权属纠纷，人民法院应当依法受理。

 93、（公房出售后，房屋共有人的认定）

公有住房出售后，产权证登记为一人的，购房时的购房人、使用其工龄用于购房的人、使用其职级用于购房的人、具有购房资格的原公房的同住人，以及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认其为房屋产权共有人。