锡中法[2017]122号

为切实保障申请执行人和承租人的合法权益，进一步规范涉租赁不动产的执行程序及执行裁决审查程序，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《人民法院办理执行案件规范》、江苏省高级人民法院《关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答》等相关法律法规及文件规定，结合执行工作实务，制定本意见。

一、先期公告

（一）现场张贴公告

法院拟对被执行人名下不动产采取强制执行措施，进行评估、拍卖、变卖时，应当在查封不动产现场张贴公告，并做好相关调查及记录。

（二）公告主要内容

1、法院拟拍卖、变卖该不动产以偿还本案债务。

2、如对上述不动产享有抵押权、租赁权、使用权及其它相关权利的，应于指定日期前向法院书面申报权利，并提交相关证据材料（原件及复印件）。材料包括：合同、租金支付情况、占用情况等。

3、如未申报或虚假申报的，将自行承担法律责任。

4、注明执行案号、联系人及联系电话。

二、对租赁权的审查

公告后，有承租人以对该不动产享有租赁权为由进行申报的，执行实施法官应先行审查，作出带租拍卖或除去租赁拍卖的裁定。

（一）支持承租人主张，应带租拍卖的情形

承租人申报租赁权并请求带租拍卖的，在该不动产设立抵押权、法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同、支付合理租金并实际占有使用该不动产，或虽在该不动产设立抵押权、法院查封之后才签订合法有效的书面租赁合同或实际占有使用该不动产，但申请执行人书面同意带租拍卖的，应裁定在租赁期内带租拍卖。

1、租赁合同签订于抵押、查封前可结合下列情形予以审查判断：

①在抵押、查封前，租赁合同的当事人已经办理了租赁登记备案手续的；

②租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；

③租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的;

④有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉不动产所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。

2、抵押、查封前占有案涉不动产可结合下列情形予以审查判断:

①在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉不动产内居住使用或生产经营的；

②在抵押、查封前已经领取以案涉不动产作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的;

③在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉不动产水电、物业管理等费用的；

④在抵押、查封前已经对案涉不动产根据租赁用途进行装修的;

⑤其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉不动产的;

（二）不支持承租人主张，应除去租赁拍卖的情形

1、承租人在申请执行人设立抵押权、法院查封之后占有使用该不动产的，无论被执行人、承租人订立的租赁合同在申请执行人设立抵押权、法院查封之前或之后，法院都应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。

2、被执行人与承租人虽在抵押权设立、法院查封之前订立租赁合同并交付该不动产，但申请执行人有证据证明，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，法院应根据申请执行人的申请或依职权裁定除去租赁关系后拍卖该不动产。

值得注意的是，在除去租赁拍卖裁定中，可裁定解除承租人对该财产的占有，但不应在裁定中直接认定租赁合同无效或解除租赁合同。

三、救济路径

执行实施法官对承租人主张的租赁权进行审查判断后作出的书面裁定，应送达承租人及执行案件当事人。裁定书中应告知异议权利、异议期限。如相关当事人在法定期限内提出异议，执行法院应当通过执行异议程序进行审查。

（一）申请执行人异议

申请执行人提出应当除去租赁拍卖，对带租拍卖裁定提出异议的，应由执行裁决法官依据民事诉讼法第225条处理。

（二）承租人异议

承租人提出应当带租拍卖，对除去租赁拍卖裁定提出异议的，应由执行裁决法官依据民事诉讼法第227条处理。

四、后续处理

（一）带租拍卖

带租拍卖的，执行实施法官应提示评估公司评估不动产价值时考虑租赁因素，且在司法拍卖公告中对租赁情况进行公示，主要包括租赁人、租赁期间、租金支付情况等内容。另需对承租人在同等条件下的优先地买权予以保护。

（二）除去租赁拍卖

除去租赁拍卖的，承租人对租赁物进行装潢的，执行实施法官应提示评估公司评估时对装潢部分价值与租赁物原有价值进行区分，在处置拍卖款项时根据案件具体情况决定分配方案。

除去租赁拍卖的，成交裁定生效后，执行实施法官应及时办理买受人与承租人的交接手续。对未搬迁的承租人应以通知书形式告知承租人于限期内自案涉不动产中迁出，将不动产移交给拍卖不动产的买受人。拒不迁出、移交不动产的，强制执行。

值得注意的是，在除去租赁拍卖但租赁合同合法有效的情况下，承租人的租赁权仅为不能对抗强制执行，执行法院仍需保护承租人在同等条件下的优先购买权。

本指导意见自2018年1月1日起施行。