广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知

全省各级人民法院: 现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案

件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。

      特此通知。

广东省高级人民法院 

2017 年 9 月 12 日

   为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高 审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践, 制定本指引。

   一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方 以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。

   二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同 主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。

   三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。

   四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买 卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。

   五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义 务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的,不予 支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。 

   六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品 房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。 

  七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:

   (一)出卖人未领取权属证书的; 

   (二)买卖未经抵押权人同意的;

   (三)买卖未经预告登记权利人同意的;

   (四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;

   (五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

   (六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的; 

   (七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害承租人优先购买权的;  

   (八)违反政府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

   八、出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构 成表见代理的除外。

   出卖人冒用房屋所有权人名义伪造身份证、房产证等证件转让房屋的,不适用善意取得的规定。

   九、房屋连环买卖中,前一手买卖合同被确认无效,不影 响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得 房屋所有权,依照善意取得的规定处理。

   十、转让划拨建设用地上的房屋,