| 恒大地产集团包头有限公司出售地下停车位案代理词 |
| 文章来源：包头律师事务所 发布者：包头律师 发布时间：2022-10-17 21:37:21 阅读：次 |
尊敬的审判长：
受原告H某的委托以及内蒙古钢苑律师事务所的指派，由我们担任H某诉恒大地产集团包头有限公司买卖合同纠纷一案中原告H某的委托代理人，经过调查本案的相关事实，深入研究本案证据材料，现发表如下代理意见。
一、被告将地下停车位作为独立产权出售，应提供所出售地下停车位产权权属证明。
1、原被告之间签订的《停车位合同》，未进行转移登记，属无效合同。
原被告在2012年9月14日签订《停车位合同》，合同约定被告所购停车位为原告开发建设的包头恒大华府P3（7-11号楼，15-21号楼）号车库1022号车位。在合同签订后，原告支付人民币200000元整，但被告至今未向原告发放产权权属证书。
本合同争议的停车位属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
被告至今未能就涉案停车位在房屋产权部门依法登记，双方之间的不动产转让行为无效。所以，原被告所签订的《停车位合同》成立并未生效，买卖行为无效。
2、被告将本案争议车位作为专有部分出售，不符合相关法律规定，亦属于无效合同。
原被告双方签订《停车位合同》，将本案车位作为物权专有部分出售，且从合同形式上来看，该车位独立排他使用，但是该停车位并不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所以权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，关于建筑物专有部分的认定条件。根据该条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。在本案中，被告将车位出售给原告，但是被告未能提供该车位初始登记证明，因此，不能够登记成为特定业主所有权的客体。所以，被告出售该车位不符合法律规定，双方之间的《停车位合同》属于无效合同。
3、被告并没有缴纳地下停车位的土地出让金。
根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条之规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。第一百三十九条之规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
同时根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一项之规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
根据上述法律规定，被告向原告出售的地下停车位应当单独缴纳土地出让金，在缴纳土地出让金后方能取得土地使用权证书，但经过本律师向包头市国土资源局市场科、土地利用科调查得知，被告并没有为地下停车位单独缴纳土地出让金；向包头市住房保障和房屋管理局调查得知，其没有向争议地下停车位出具过任何形式的产权证书。被告并没有缴纳地下停车位的土地出让金，无权出售买卖合同争议包头恒大华府P3（7-11号楼，15-21号楼）号车库1022号车位。
关于本案争议车位，既然被告将该车为出售给原告，并且已经交付，那么被告就应对对于其合法出售车位承担举证责任。但是被告未能提供就地下停车位是否缴纳土地出让金以及停车位的产权权属证明，那么，能够证实被告无权出售涉案停车位。因此，双方之间的合同属无效合同。
4、假设被告建设用地使用权在土地的地表、地上或者地下统一设立，作为同一土地地下公用建筑的停车场,应属于全体业主共有。
原告作为小区业主经过买卖的形式取得了小区的建设用地使用权，原告已成为土地使用权权利主体的前提下，作为同一土地地下公用建筑的停车场,应属于全体业主共有。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:“土地使用权转让时,其地上建筑物。其他附着物所有权随之转让”,第二十四条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。
由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权,及相应获得土地使用权, 依照房随地走、房地一体规则，作为同一土地地下公用建筑的停车场,应一并取得共有产权。本案争议停车位作为地下公用建筑，被告也无权出售。
5、如果认为本合同为租赁合同，租赁期限也不得超过二十年。
《停车位合同》第十一条约定：本停车位使用权年限为自停车位交付之日起至2078年9月27日止。同时合同约定本停车位于2013年6月30日交付给乙方使用，而停车位实际于2014年9月30日交付。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。根据上述规定，如果将原被告间签署的买卖合同视为租赁合同，则原被告合同上约定的停车位使用权年限截止至2078年9月27日，已经远远超过合同法规定的最长租赁年限。原告购买此处车位是因为与房屋共同使用，停车位仅仅能使用二十年实际上已经背离了原告购买车库的目的。由于原被告间签订的合同违反合同法的明确规定，因此本合同应视为无效合同。
二、被告举证，不能证明本案争议车位可以出售。
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在本案中，被告根据该条规定，认为本案争议车位可以出售。但是其未能提供相应的证据证实。被告举证建设工程许可证、施工许可证。首先，被告提供的以上证书，无证据原件核对，真实性无法认可。其次，该证据仅仅显示，地下室符合施工条件，建筑面积单独核算，并未显示本案争议车位属于规划范围内，更不能证实该车位作为独立产权可以出售。因此，被告未能举证关于本案争议车位的初始登记证明，不能证实该车位可以作为独立产权出售。所以，原被告双方之间签订的合同，属于无效合同。
同时，关于被告抗辩的理由称，其已经告知原告关于争议车位产权的问题。但是，在合同中并没有明确争议车位的权属以及相关产权详细情况。同时，被告在庭审中也并未举证关于争议车位的权属证明以及相关产权的证据材料。因此，被告抗辩的理由不能成立。
三、被告应返还原告人民币二十万元整。
被告在未缴纳地下土地出让金，不具备销售条件的情况下，与原告签订《停车位合同》，销售争议停车位，显然违反了强制性法律规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，违反法律、行政法规的强制性的规定，应属无效。所以，原被告间签订的《停车位合同》应属无效合同。
并根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。原被告双方应就该合同取得的财产各自返还，即被告将原告支付的二十万元车位款返还原告，原告将位于包头恒大华府P3（7-11号楼，15-21号楼）号车库1022号车位返还给被告。
四、若认定原被告双方之间的《停车位合同》有效，那么合同中约定的使用车位产权年限有效。
原被告双方之间签订的《停车位合同》第十一条约定，本车位使用权年限自停车位交付之日起至2078年9月27日止。被告自2014年9月30日交付车位至2078年9月27日，共计64年。也就是说，原告对于该车位拥有64年使用权。但是，该合同约定使用年限，无法律依据。同时没有法律规定关于出售使用权的规定。因此，关于本案合同中约定的使用权，无法律依据。
综上所述，被告违反强制性法律规定向原告出售停车位，双方之间签订的《停车位合同》属于无效合同。故，被告应返还原告所支付的车位款。
以上代理意见，望合议庭参考并予以采纳！
此致
包头市九原区人民法院
内蒙古钢苑律师事务所
律师
2016年 8 月2日
包头律师咨询网张万军博士，江苏连云港东海县人，毕业于西南政法大学，法学博士，现任教内蒙古科技大学法学系，法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师。
张博士咨询热线: 13654849896
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